Rôle et responsabilité du notaire qui rédige un compromis de vente

Le notaire est tenu d'éclairer les parties, de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige.

Le fondement de ce devoir de conseil réside dans la mission de service public du notaire et sa méconnaissance entraîne l'application d'une responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle en vertu des art. 1382 et 1383 du Code civil.

Le notaire doit, ainsi, notamment vérifier l'étendue des droits transmis, notamment les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur.

En l'espèce, contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, maître Jacques L, notaire, rédacteur du compromis de vente, n'a pas 'forcément' eu connaissance du jugement d'adjudication et qu'il ne pouvait, dès lors, conseiller aux parties de ne pas procéder à la signature du compromis tant que le jugement d'adjudication n'aurait pas été publié.

Mais surtout le notaire a pris soin d'insérer dans l'acte litigieux une clause intitulée "droit de propriété - effet relatif" aux termes de laquelle :

"Le vendeur s'engage à justifier de la propriété régulière du bien vendu et à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique'".

Ainsi, le syndicat des copropriétaires 'est engagé à justifier de la propriété régulière du bien vendu et à fournir à cet effet au notaire toutes les pièces utiles, étant rappelé que le compromis s'analyse en un acte préparatoire et qu'il n'imposait pas au notaire, à ce stade, de disposer de l'intégralité des pièces justifiant de la propriété de l'immeuble.

Maître L n'avait donc pas à vérifier, dès l'établissement du compromis, qu'il n'existait aucun obstacle juridique à la régularisation de la vente à la date du 8 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires devant lui fournir à cet égard tous titres et renseignements nécessaires, dans le délai courant entre la date du compromis et celle de la réitération fixée au contrat ; aucune faute ne saurait, dès lors, être reprochée à la SCP notariale qui doit être mise hors de cause.