Turpitude des syndics qui créent des lots virtuels avec des charges tout aussi virtuelles

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale ».

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale et/ou du règlement de copropriété ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.

En l'espèce, les deux syndics qui ont successivement géré la comptabilité du syndicat reconnaissent expressément avoir créé des lots virtuels auxquels ils ont affecté des charges tout aussi virtuelles pour pallier prétendument une difficulté de saisie informatique et ce en dehors de toute information du syndicat et du copropriétaire concerné et encore moins de toute modification du règlement de copropriété et/ou de l'état descriptif de division ; ils ont également laissé sans réponse les demandes d'explications adressées par le conseil des intimés dans son courrier recommandé du 6 décembre 2017.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, d'autant plus conséquente qu'elle procède en l'espèce de professionnels de l'immobilier, l'appel de charges à concurrence d'un montant total de 7238,34 EUR qui n'est aucunement contesté par l'appelant est sans fondement, ce qui conduit nécessairement à la confirmation du jugement que l'on ordonne le remboursement.

S'agissant de la demande reconventionnelle en paiement formée en appel à hauteur de 7470,03 EUR, vraisemblablement pour compenser la condamnation prononcée en première instance, la cour ne saurait dire si elle relève d'« un calcul tout à fait fantaisiste » mais constate qu'elle est irrecevable en lecture de l'article 564 du code de procédure civile.

Pour le surplus, les SCI Linski et Linsky et M. Luc C. n'établissent pas de préjudice distinct que celui causé par le paiement de charges indues lui-même réparé par la restitution ordonnée ; en l'absence d'éléments nouveaux en appel, c'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en paiement d'une somme complémentaire de 2.500 EUR.