Un bon de visite, dans les rapports entre l'agent immobilier et l'acquéreur potentiel, ne constitue pas un contrat de mandat

Le 6 octobre 2014, les époux Pierre et Anne-Marie B. ont signé un mandat de vente simple sans exclusivité avec la SARL Agence P., membre du réseau ORPI, pour la vente de leur maison à Seignosse. Ce mandat se substituait à un précédent mandat exclusif.

Ce contrat prévoyait un prix de vente de 359.000 EUR se décomposant comme suit :

- Prix net vendeur............ 340.000 EUR

- Honoraire agence.......... 19.000 EUUR

Le mandat prévoyait une faculté de délégation de la vente avec le concours d'une autre agence immobilière du réseau ORPI.

Le 6 novembre 2014, les époux Pierre et Anne-Marie B. ont signé un mandat de vente sans exclusivité avec monsieur Romain P. appartenant au réseau I @ D.

Ce contrat prévoyait un prix de vente de 346.000 EUR, se décomposant comme suit :

- Prix net vendeur.................. 330.000 EUR

- Honoraire agence................ 16.000 EUR

Le 9 mars 2015, la SAS A. IMMOBILIER (réseau ORPI) faisait visiter le bien à Madame Sophie L. qui signait un bon de visite.

Madame Sophie L. a alors formé plusieurs offres (300.000 € puis 310.000 €, frais d'agence inclus) à la SAS A. IMMOBILIER qui les a transmises à la SARL AGENCE P. et qui en a informé les époux Pierre et Anne-Marie B..

Ces offres ont été refusées par les vendeurs, ces derniers souhaitant obtenir 305.000 euros minimum de la vente de leur maison.

Les époux Pierre et Anne-Marie B. ont finalement vendu leur bien à madame Sophie L. par l'intermédiaire de Monsieur Romain P..

La vente fut conclue pour un prix de 315.000 EUR se décomposant ainsi :

- Prix net vendeur...............305.000 EUR

- Honoraire agence...............10.000EUR

Par actes d'huissier de justice en date des 6 et 12 mai 2016, la SARL AGENCE P. et la SAS A. IMMOBILIER ont assigné les époux Pierre et Anne-Marie B. et madame Sophie L. devant le tribunal de grande instance de DAX pour demander notamment leur condamnation solidaire à leur verser la somme de 19.520 EUR à titre de dommages-intérêts.

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Le mandant de vente sans exclusivité contient une clause interdisant au mandant de vendre, sans le concours de l'agent immobilier, à un acheteur que ce dernier lui aura présenté. Le mandant a violé cet engagement puisqu'il a vendu son immeuble, par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, à un acheteur qui avait visité le bien grâce au mandataire. Il convient donc d'appliquer la clause pénale. La pénalité, égale à la commission convenue, soit 19 000 EUR, est manifestement excessive. Le préjudice est égal à la commission versée à l'autre agent immobilier, soit 10 000 EUR. La pénalité est donc fixée à cette somme.

C'est en vain que l'agent immobilier recherche la responsabilité contractuelle des acheteurs. Le bon de visite, signé par l'acheteur, lui fait interdiction de conclure la vente sans le concours de l'agent immobilier. Un tel bon de visite, dans les rapports entre l'agent immobilier et l'acquéreur potentiel, ne constitue pas un contrat de mandat, seul susceptible de justifier le versement d'une somme d'argent sur le fondement contractuel. Ainsi, sauf à rapporter la preuve, au titre de la responsabilité délictuelle, de manoeuvres frauduleuses de la part de l'acquéreur, ce qui n'est pas soutenu en l'espèce, l'agent immobilier n'est pas fondé à arguer des mentions contenues dans le bon de visite pour rechercher une responsabilité de l'acquéreur.