Usufruitier et nu-propriétaire. Qui paye l'indemnité d'éviction ?

Par acte notarié du 5 avril 1959, les consorts B.-V aux droits desquels viennent les consorts M-F ont consenti aux époux de G auxquels ont succédé les époux G (suivant acte notarié du 1987) un bail commercial portant sur un immeuble entier à usage d'habitation et de commerce situé [...] comprenant au rez de chaussée un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

Le bail a été régulièrement renouvelé depuis.

En 2002, les bailleurs ont entrepris des travaux de rénovation dans l'immeuble voisin dont ils sont également propriétaires.

Le 9 octobre 2013, les preneurs ont signé une promesse de cession du droit au bail à la société PH International portant sur le local commercial du rez-de-chaussée, moyennant un prix de 160 000 euro sous condition suspensive de l'accord du bailleur.

Par acte d'huissier des 5 et 6 décembre 2003, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail.

Après avoir mis en demeure les preneurs le 20 janvier 2004 de mettre fin aux infractions concernant un défaut d'entretien , d'habitation et de garnissement des locaux, les consorts M-F ont fait délivrer le 5 mars 2004, un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en vertu de l'art. 145-17 du code de commerce.

Pour la cour d'appel saisie :

En cas de démembrement de propriété, il résulte de l'art. 595 du Code civil que l'usufruitier qui a la qualité de bailleur ne peut toutefois, sans le concours du nu- propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal et que de même, il ne peut délivrer seul congé en sorte que c'est à bon droit le nu-propriétaire et l'usufruitier, agissant ensemble, ont fait délivrer un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction en vertu de l'art. L. 145-17 du Code de commerce. Il y a lieu d'en conclure qu'ils sont redevables ensemble de l'indemnité due au preneur évincé car il s'agit d'un acte qui excède les pouvoirs du seul usufruitier.

L'éviction entraîne la perte du fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie et salon de thé. Les locataires ayant quitté les lieux en mars 2010, l'indemnité d'éviction doit être appréciée à cette date. La valeur du droit au bail étant supérieure à la valeur du fonds de commerce, l'indemnité principale d'éviction est égale à la valeur du droit au bail, qui s'élève à 134'250 euro. Aucune indemnité accessoire n'est due, puisque les locataires ne justifient pas des frais de déménagement et qu'ils ont décidé de cesser leur activité.