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Le 29 juin 2015
Ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique
Dans le courant de l'année 2006, Mme X a demandé à la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine, avec laquelle elle était en rapport depuis 2003, de lui proposer un investissement immobilier de défiscalisation en vue de préparer sa retraite ; au terme d'une étude patrimoniale du 22 nov. 2006, cette société lui a conseillé d'investir dans le programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; par acte authentique du 29 déc. 2006, elle a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, puis contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, Mme X, soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 209.414 EUR à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers la société Natinvest et la SCP, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.
Pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Natinvest, l'arrêt d'appel retient que Mme X, à laquelle il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informée des éléments essentiels de cette opération, mentionnée, sous forme de recommandation dans le "tableau de bord des investissements touristiques en 2006" publié par le groupement d'intérêt public ODIT, et qu'elle a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'elle recherchait pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer.
En se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que Mme X, qui le contestait, avait été informée que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1147 du Code civil.
Dans le courant de l'année 2006, Mme X a demandé à la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine, avec laquelle elle était en rapport depuis 2003, de lui proposer un investissement immobilier de défiscalisation en vue de préparer sa retraite ; au terme d'une étude patrimoniale du 22 nov. 2006, cette société lui a conseillé d'investir dans le programme immobilier dit de la Résidence des Ducs de Saint-Aignan, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; par acte authentique du 29 déc. 2006, elle a acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la résidence, puis contracté, par actes sous seing privé, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l'optimisation fiscale attendue de l'opération ; le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, Mme X, soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 209.414 EUR à titre d'avances sur travaux, a assigné en réparation de ses préjudice et manque à gagner financiers la société Natinvest et la SCP, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.
Pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Natinvest, l'arrêt d'appel retient que Mme X, à laquelle il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, a été informée des éléments essentiels de cette opération, mentionnée, sous forme de recommandation dans le "tableau de bord des investissements touristiques en 2006" publié par le groupement d'intérêt public ODIT, et qu'elle a adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'elle recherchait pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer.
En se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que Mme X, qui le contestait, avait été informée que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1147 du Code civil.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 1re, 17 juin 2015, N° de pourvoi: 13-19.762, cassation partielle, inédit