Suivant mandat du 17 août 2011, Karim et Sandra, époux, ont chargé la SARL W. IMMOBILIER de vendre, sans exclusivité, une maison individuelle sise [...]. Le bien devait être présenté au prix de 248 000 EUR et la rémunération du mandataire était fixée à la somme de 13.000 EUR, à la charge du vendeur.
Le mandat était d'une durée de trois mois prorogeable, sauf dénonciation, pour une période de douze mois supplémentaires.
Un avenant à ce mandat a été signé le 6 octobre 2011, ramenant le prix à 228 000 EUR, les autres stipulations restant inchangées.
Par ailleurs, par acte en date du 20 février 2012, Florian et Madame Audrey M, épouse M, ont conclu avec la société W. IMMOBILIER un contrat de mandat exclusif de vente pour leur propre bien immobilier situé [...].
Les époux Karim et Sandra ont vendu leur immeuble aux époux M au prix de 200 000 EUR par acte sous-seing privé du 3 juillet 2012.
Cette vente a été régularisée par acte authentique en date du 24 août 2012 dans lequel les parties ont déclaré que la vente avait été négociée directement entre elles, sans recours à aucun intermédiaire.
Exposant que sa directrice, Madame W-L, avait fait visiter la maison à Monsieur et Madame M à quatre reprises les 27/02, 3/03, 22/03 et 5/05, la SARL W a fait assigner en justice le 1er février 2013 les époux mandants afin d'obtenir, pour manquement à leurs obligations contractuelles, leur condamnation à lui payer la somme de 13 000 EUR au titre de la clause pénale prévue au contrat, outre une somme de 2 000 EUR en application des dispositions de l'article 700 CPC.
Les mandants engagent leur responsabilité contractuelle à l'égard du mandataire immobilier pour avoir conclu directement la vente avec des acquéreurs qui ont visité le bien par l'entremise de l'agent immobilier.
Les mandants ont en effet manqué à leur obligation contractuelle en n'informant pas le mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la vente, de l'identité des acquéreurs et du notaire chargé de régulariser l'acte. La clause pénale prévoyait une indemnité de 13 000 EUR mais elle doit être réduite car, d'une part, elle a été fixée en fonction du prix de vente qui a baissé, d'autre part le mandataire ne justifie pas avoir informé les vendeurs de son intervention. Le montant des dommages et intérêts est fixé à 5 000 EUR.
Les acquéreurs du bien immobilier engagent également leur responsabilité délictuelle pour avoir acquis directement le bien auprès des vendeurs malgré l'entremise réalisée par l'agent immobilier. La preuve de la visite est suffisamment rapportée par des témoignages contre lesquels les défendeurs n'ont formé aucune action en justice, et par les pièces des acquéreurs qui contredisent leurs dires. Ils doivent être condamnés à indemniser la perte de chance de l'agent immobilier de percevoir une rémunération, mais ils sont exonérés partiellement par la négligence de ce dernier qui n'a pas délivré de bon de visite et n'a pas informé les mandants de la visite effectuée. Le montant des dommages et intérêts est fixé à 5 000 EUR
- Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 25 juillet 2016, RG n° 14/04855