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Le 04 janvier 2013
Je crains que cette condition ne m'amène loin dans les délais. Quelle serait la date limite à prévoir?
{{Question.}} Je vends un terrain à bâtir. L'acheteur, un promoteur, veut insérer une condition suspensive de l'octroi d'un permis de construire définitif, purgé de tout recours des tiers. Je crains que cette condition ne m'amène loin dans les délais. Quelle serait la date limite à prévoir?
{{Réponse.}} Il est impossible de donner une limite, dès lors que la purge complète du droit des tiers est quasiment impossible.
Le délai de retrait du permis de construire par l'autorité qui l'a délivré est de trois mois. Vous devrez donc demander une attestation du maire qu'aucune décision de retrait n'a été prise et notifiée dans ce délai de trois mois. Mais, le délai de trois mois ne s'applique pas lorsque le permis de construire a été obtenu par fraude (fausse indication dans la demande par exemple). Il y a là une première incertitude.
Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter de l'affichage régulier de l'autorisation. Mais, si par exemple, l'affichage n'était pas visible de la voie publique le délai de deux mois ne court pas, d'où une seconde incertitude. En tous cas, vous devrez demander un constat d'huissier que le permis a été affiché dès son obtention, au milieu du délai de deux mois et à la fin de ce même délai. Vous devrez demander aussi une attestation du maire qu'il n'a été saisi d'aucun recours gracieux ni notifié d'aucun recours devant le tribunal au jour de la délivrance de l'attestation, après l'expiration du délai de deux mois.
Vous devrez vous faire justifier par ailleurs que le permis de construire a été bien été transmis au contrôle de légalité.
Ces certificats et constats doivent être mentionnés au compromis de vente. Si, ensuite, vous les obtenez, vous aurez, vous et l'acquéreur, la quasi-certitude qu'il n'y a eu ni retrait ni demande d'annulation du permis.
Mais s'il devait y avoir décision de retrait et qu'elle soit contestée ou s'il y a eu un recours de tiers, il est impossible de préciser le temps de la procédure pour aboutir à une décision définitive. Il faut compter aussi avec les sursis tenant aux demandes du requérant pour obtenir l'aide juridictionnelle ou un accord de son assureur de protection juridique.
Alors, si vous ne souhaitez pas vous engager pour un temps trop long, on ne peut que vous conseiller de prévoir une date limite de la validité de vos engagements à huit mois, soit : un mois pour le dossier de demande, deux mois pour l'instruction de la demande, trois mois pour les retrait ou recours éventuel, et deux mois supplémentaires de "battement" et pour obtenir les attestations prévues. Mais, dans ce cas, il convient de porter une condition suspensive {d'obtention du délai de construire, non frappé d'une décision de retrait et n'ayant pas fait l'objet d'un recours de tiers.} Ce délai doit cependant être considéré comme un minimum et rien ne vous empêche d'être plus généreux.
Le délai ainsi fixé pourrait être prorogé mais seulement d'un commun accord entre les deux parties.
{{Question.}} Je vends un terrain à bâtir. L'acheteur, un promoteur, veut insérer une condition suspensive de l'octroi d'un permis de construire définitif, purgé de tout recours des tiers. Je crains que cette condition ne m'amène loin dans les délais. Quelle serait la date limite à prévoir?
{{Réponse.}} Il est impossible de donner une limite, dès lors que la purge complète du droit des tiers est quasiment impossible.
Le délai de retrait du permis de construire par l'autorité qui l'a délivré est de trois mois. Vous devrez donc demander une attestation du maire qu'aucune décision de retrait n'a été prise et notifiée dans ce délai de trois mois. Mais, le délai de trois mois ne s'applique pas lorsque le permis de construire a été obtenu par fraude (fausse indication dans la demande par exemple). Il y a là une première incertitude.
Le délai de recours des tiers est de deux mois à compter de l'affichage régulier de l'autorisation. Mais, si par exemple, l'affichage n'était pas visible de la voie publique le délai de deux mois ne court pas, d'où une seconde incertitude. En tous cas, vous devrez demander un constat d'huissier que le permis a été affiché dès son obtention, au milieu du délai de deux mois et à la fin de ce même délai. Vous devrez demander aussi une attestation du maire qu'il n'a été saisi d'aucun recours gracieux ni notifié d'aucun recours devant le tribunal au jour de la délivrance de l'attestation, après l'expiration du délai de deux mois.
Vous devrez vous faire justifier par ailleurs que le permis de construire a été bien été transmis au contrôle de légalité.
Ces certificats et constats doivent être mentionnés au compromis de vente. Si, ensuite, vous les obtenez, vous aurez, vous et l'acquéreur, la quasi-certitude qu'il n'y a eu ni retrait ni demande d'annulation du permis.
Mais s'il devait y avoir décision de retrait et qu'elle soit contestée ou s'il y a eu un recours de tiers, il est impossible de préciser le temps de la procédure pour aboutir à une décision définitive. Il faut compter aussi avec les sursis tenant aux demandes du requérant pour obtenir l'aide juridictionnelle ou un accord de son assureur de protection juridique.
Alors, si vous ne souhaitez pas vous engager pour un temps trop long, on ne peut que vous conseiller de prévoir une date limite de la validité de vos engagements à huit mois, soit : un mois pour le dossier de demande, deux mois pour l'instruction de la demande, trois mois pour les retrait ou recours éventuel, et deux mois supplémentaires de "battement" et pour obtenir les attestations prévues. Mais, dans ce cas, il convient de porter une condition suspensive {d'obtention du délai de construire, non frappé d'une décision de retrait et n'ayant pas fait l'objet d'un recours de tiers.} Ce délai doit cependant être considéré comme un minimum et rien ne vous empêche d'être plus généreux.
Le délai ainsi fixé pourrait être prorogé mais seulement d'un commun accord entre les deux parties.