Violation par le mandant du mandat confié à l'agent immobilier

Il est constant que si la SARL G IMMOBILIER ne justifie d'aucun bon de visite pour le terrain qui avait été initialement promis à M. et Mme F, c'est bien par son intermédiaire qu'est parvenue aux propriétaires, la proposition d'achat du terrain faite par eux
L'application de la clause pénale réclamée par la SARL G IMMOBILIER, suppose que soit établi un manquement des consorts M aux obligations visées par le contrat de mandat.

Or, en l'espèce et s'agissant de l'obligation pour le mandant d'informer immédiatement le mandataire en cas de vente de l'immeuble, et de lui indiquer nom et adresse de l'acquéreur et du notaire rédacteur de l'acte authentique, il n'est pas établi que les consorts M aient manqué à cette obligation contractuelle ainsi qu'en attestent les pièces produites (pièce 26 de l'intimé). Cette information a été faite et le notaire par le concours lequel la vente a été passée, est le même que celui qui était intervenu en 2005.

Au demeurant, la SARL agent immobilier n'a eu ni difficulté ni retard à faire valoir ses droits auprès de son mandant, au sujet de cette vente intervenue en 2007.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il n'a pas considéré que les consorts M avaient manqué à leur obligation d'information.

Le tribunal a cependant condamné les consorts M à payer à la SARL G IMMOBILIER la somme de 18.500 euro à titre de dommages-intérêts au titre du non respect de la clause particulière prévue au mandat en considérant que M. et Mme F avaient visité ou étaient entrés en contact avec les propriétaires, par la SARL G IMMOBILIER.

Il est constant tout d'abord, que si la SARL G IMMOBILIER ne justifie d'aucun bon de visite pour le terrain qui avait été initialement promis à M. et Mme F, c'est bien par son intermédiaire qu'est parvenue aux propriétaires, la proposition d'achat du terrain faite par eux le 16 juin 2005. Cependant, le "droit" de la SARL G IMMOBILIER sur le client qu'il a présenté, est né à l'occasion du premier mandat, auquel il a été mis fin.

Ainsi, la SARL G IMMOBILIER se prévaut d'un droit né d'un contrat qui a pris fin (le 1er mandat de 2005) et dont les effets ne subsistaient pas au moment de la promesse consentie à M. et Mme F sur le terrain et sur la maison, puisqu'un second mandat (non exclusif) avait été accepté par l'agence. Au demeurant, dans le cadre de ce second mandat, conclu sur un autre objet et pour une autre rémunération, la SARL G IMMOBILIER ne prétend pas avoir fait visiter la maison à M. et Mme F.

Seul le cabinet des A a procédé à cette visite.

La SARL agent immobilier ne peut donc prétendre au bénéfice de la clause pénale du mandat conclu le 13 septembre 2006.

De manière surabondante on notera que les termes du mandat sont d'interprétation stricte. L'interdiction que les consorts M n'auraient pas respectée selon la SARL G IMMOBILIER, porte sur le fait pour le vendeur de "traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui". Or, en l'espèce, la SARL G IMMOBILIER n'a pas traité directement avec M. et Mme F, mais a inscrit leur relation juridique dans le cadre du mandat non exclusif qu'ils avaient conclu avec l'agence des A. Le Titre II c du mandat non exclusif consenti à l'agent immobilier, ne lui permet donc pas de réclamer l'application de la clause pénale au vendeur.

La faute contractuelle des consorts M n'étant pas établie à l'égard de la SARL G IMMOBILIER, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages-intérêts faite. Le jugement sera donc infirmé.