Qu’est-ce que l’expropriation pour cause d’utilité publique ?
Exproprier pour cause d’utilité publique revient pour la personne publique à contraindre un particulier à lui céder son bien immobilier en vue de la réalisation d’un projet.
Quelles sont les conditions de mise en œuvre ?
=> L’expropriation doit permettre une opération d’utilité publique
=> L’expropriation doit porter sur des biens susceptibles d’être expropriés : biens immeubles (bâtis ou non) et droits réels immobiliers.
=> L’expropriation ne peut se réaliser qu’à l’initiative de la personne publique (État, collectivités territoriales, établissements publics, personnes privées en charge d’un service public).
Quelle est la procédure suivie ?
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique présente un caractère mixte, car elle s’articule autour de deux phases bien distinctes :
La phase administrative, placée sous le contrôle du juge administratif, permet d’attester de la nécessité et de la réalité du projet d’expropriation.
La phase judiciaire, placée sous le contrôle du juge judiciaire, consiste à procéder au transfert de propriété et à fixer le montant de l’indemnité d’expropriation.
Comment se déroule la phase administrative ?
Tout d’abord, une enquête publique préalable est organisée afin d’informer le public et recueillir leurs observations sur le projet d’expropriation qui doit ensuite être déclaré d’utilité publique par un arrêté portant déclaration d’utilité publique (couramment appelé “DUP”), pris par le préfet.
Une enquête parcellaire interviendra alors pour identifier plus précisément les parcelles à exproprier ainsi que les propriétaires expropriés avant que le préfet ne prenne un arrêté de cessibilité.
Comment se déroule la phase judiciaire ?
Ce n’est qu’après édiction d’un arrêté de cessibilité que le juge judiciaire interviendra par le biais d’une ordonnance de transfert de propriété.
En cas d’échec d’une cession amiable, le juge judiciaire déterminera également le montant de l’indemnité allouée à l’ancien propriétaire du bien exproprié.
Comment vos droits sont-ils garantis dans le cadre d’une expropriation ?
L’exproprié dispose d’une garantie “indemnitaire” puisque l’opération d’expropriation ne peut se faire que moyennement le versement d’une indemnité d’expropriation “juste et préalable” (article 17 de la DDHC du 26 août 1789 et article 545 du Code civil).
Il dispose également d’une garantie “judiciaire” puisqu’il peut contester le projet d’expropriation devant le tribunal administratif par le biais d’un recours formé à l’encontre de l’arrêté portant déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité. Le ministère d’avocat est obligatoire.
L’ordonnance d’expropriation peut également faire l’objet d’un pourvoi en cassation.
Quelle fiscalité pour le propriétaire exproprié ?
- Application du régime de droit commun :
La plus-value réalisée à l’occasion d’une expropriation est soumise au régime de droit commun des plus-values immobilières. Par principe, le propriétaire est donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si le propriétaire est un particulier et à l’impôt sur les sociétés si le propriétaire est une entreprise.
- Application du régime fiscal dérogatoire :
Cependant, la plus-value réalisée à l’occasion d’une expropriation est susceptible de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire.
Si le propriétaire exproprié est un particulier : il peut bénéficier d’une exonération totale en cas de réemploi de l’intégralité de l’indemnité d’expropriation par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l’indemnité. Cette condition sera réputée satisfaite si 90 % de l’indemnité est effectivement remployée (4° du II de l'article 150 U du code général des impôts).
Si le propriétaire exproprié est une entreprise : il peut bénéficier d’un régime d’étalement de la plus-value.
Si vous souhaitez plus d’information, n’hesitez pas à consulter les notaires spécialistes du service Publica de l’Office Notarial de Baillargues.
Dans le cadre de la convention de partenariat établie entre la Faculté de Droit et de Science Politique de Montpellier et l’ONB, cet article a été rédigé par :
Cassandra Gaven-Jolimay, Étudiante en Master 2 Droit et contentieux publics
Flavien Dalmas, Étudiant en Master 2 Droit public des affaires