Opposabilité du règlement de copropriété "horizontale" à l'acquéreur du lot

Dès lors que le règlement de copropriété est publié au fichier immobilier avant leur acquisition, celui-ci leur est donc opposable au regard des dispositions de l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965
Selon acte de Monsieur Pi, Notaire à Paris, du 24 mars 1958, une société Civile immobilière « LA PRAIRIE » a été constituée, dont l'objet était l'acquisition de deux terrains à LONGJUMEAU (91) et la construction sur ces terrains d'un ensemble immobilier collectif en vue de division par fractions divises, destinées à être attribuées aux associés en jouissance pendant le cours de la société, et en propriété à titre de partage partiel anticipé, lors de sa liquidation.

Par acte notarié du même jour (24 mars 1958) un règlement de copropriété a été adopté entre les porteurs de parts, définissant les droits et obligations des futurs propriétaires des différents locaux composant l'ensemble immobilier.

Sur la base de ces actes, la SCI LA PRAIRIE a ainsi fait édifier sur les terrains acquis 24 pavillons individuels à usage d'habitation, avec jardin particulier. En représentation de leurs parts d'intérêts, chaque acquéreur s'est vu attribuer la jouissance exclusive et particulière d'une maison individuelle, les parties communes se composant de toutes les parties de l'ensemble immobilier non affectées à l'usage exclusif et particulier d'une maison individuelle et ses dépendances, ces parties englobant essentiellement les voiries et réseaux divers, s'agissant d'une copropriété horizontale.

Selon actes des 18 novembre 1985 et 10 décembre 1985, il a été procédé à la dissolution et au partage des actifs de la SCI LA PRAIRIE.

C'est dans ces circonstances que les consorts V (Georges V et Jean-Marc V, respectivement usufruitier et nu-propriétaire) porteurs de 435 parts de la SCI numérotées 957 à 1391, sont devenus propriétaires de la parcelle sur laquelle était édifié leur pavillon, parcelle cadastrée Section AI numéro 162 « [...] » pour une contenance de 5 ares 40 centiares.

Les acquéreurs de lots par vente amiable sont des ayants cause à titre particulier. Dès lors que le règlement de copropriété est publié au fichier immobilier avant leur acquisition, celui-ci leur est donc opposable au regard des dispositions de l'article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965. Le fait que les intéressés n'aient pas été informés au moment de leur acquisition que le bien était affecté d'une quote-part de parties communes n'a pas eu pour effet de leur rendre inopposables le règlement de copropriété. Cette opposabilité résulte de sa publication.

La seule chose dont ils peuvent se prévaloir est un défaut d'information, qui ne pourra être sanctionné que par une action ou un recours contre les auteurs responsables : action en nullité de la vente pour vice du consentement, ou action en responsabilité contre le rédacteur de l'acte, avec obligation de démontrer le préjudice causé. Il en résulte que dans les limites de la prescription, le syndicat des copropriétaires pourra réclamer aux époux acquéreurs les charges de copropriété dont ils seraient redevables depuis l'acquisition de leur bien.

Il n'y a toutefois pas lieu de prononcer une condamnation à paiement dans les termes généraux demandés par le syndicat, celui-ci devant préciser le montant de sa demande.