L'erreur grossière dans l'évaluation de parts de SCI

Commet une erreur grossière l'expert qui évalue les parts d'une SCI en se fondant sur la constructibilité future de l'unique ensemble immobilier de la société, laquelle constitue une pure hypothèse
L'estimation de l'expert évaluateur s'impose aux parties et au juge sauf erreur grossière à caractériser. Commet une erreur grossière l'expert qui évalue les parts d'une SCI {{en se fondant sur la constructibilité future de l'unique ensemble immobilier de la société}}, laquelle constitue une pure hypothèse, au demeurant non étayée. Les dispositions d'ordre public de l' art. 1843-4 du Code civil trouvent à s'appliquer qui réservent aux seules parties la désignation d'un nouveau tiers estimateur sauf, en cas de désaccord entre elles, sa désignation par le seul président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés.

Dans cette affaire, la SCI est propriétaire d'un seul ensemble immobilier situé [...] dans le 11e arrondissement de Paris, occupant une surface au sol de 1.710 m2, et constitué d'un bâtiment A à usage d'habitation (R+6) et de commerce et de quatre autres bâtiments plus vétustes (dits B, C, D E) respectivement à usage de parking, commercial, ou d'entrepôt.

L'expert M a retenu une valeur de 7,5 millions d'euro pour le bâtiment A en moyenne arrondie entre deux méthodes, l'estimation en fonction de la superficie privative au prix du marché et l'estimation par capitalisation du revenu (loyers et baux commerciaux), laquelle fait l'objet de critiques mineures dont aucune ne caractérise l'erreur grossière.

En revanche, l'expert a apprécié la valeur de la propriété restante en fonction de la seule hypothèse d'une récupération foncière sur la base de la constructibilité de la totalité de la parcelle, soit 3 382 m2 HON qu'il évalue, en tenant compte de la part de logements sociaux à construire et de la moindre charge foncière qu'ils représentent, à une valeur de 9, 5 millions d'euro soit 55 % de la valeur totale de l'ensemble dont la SCI est propriétaire (17 millions d'euro).

Or, la base constructible retenue par l'expert est très largement supérieure à deux précédentes études qu'il évoque (en page 14 de son rapport), respectivement de +45 % (première étude à 2.324 m2) et +25 % (seconde étude à 2.700 m2), sans les retenir ni s'en expliquer.

M. M, l'expert, reconnaît, en outre, en réponse à un dire, avoir "revu un architecte et réduit la constructibilité du terrain arrière" mais sans indiquer alors une nouvelle surface Hon sur la base de laquelle il aurait procédé à une nouvelle valorisation de l'ensemble immobilier.

L'estimation, dans de telles conditions, de la valeur de parts sociales de la SCI en un état dans lequel la constructibilité future de la plus grande partie de l'ensemble, à détruire, n'est que pure hypothèse, au demeurant non étayée, caractérise la faute grossière qui invalide le rapport de M. M et les premiers juges sont approuvés de ce chef.

Il ne leur appartenait pas, en revanche, de se substituer aux parties pour ordonner une nouvelle expertise, laquelle ne peut être diligentée que dans les conditions prévues par l'art. 1843-4 du Code civil.

Dans une autre affaire cette fois portée devant la Cour d'appel de Chambéry, il a été jugé que le rapport d'expertise réalisé pour déterminer la valeur de ses parts sociales est entaché d'une erreur grossière faute d'évaluation à la date la plus proche de celle du remboursement des droits sociaux. Il résulte en outre de l'art. 1843-4 du Code civil que la seule juridiction compétente pour désigner l'expert est le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés et non le juge de la mise en état. Un sursis à statuer s'impose en conséquence dans l'attente que les parties saisissent la juridiction compétente pour désigner l'expert chargé d'évaluer les droits sociaux.