L'acquéreur n'a pas d'obligation d'information du mandant de l'agent immobilier

Le mandant ne peut prétendre être garantie du paiement de la clause pénale par l'acheteur qui ne lui a pas indiqué avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agent immobilier
M. et Mme L ont directement traité avec M. et Mme LEF auxquels elle avait fait visiter l'immeuble litigieux le 8 août 2003, la sarl Roth Immobilier Century 21 a assigné M. et Mme L, vendeurs, et M. et Mme LEF, acquéreurs, devant le Tribunal de grande instance de Metz aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de 10.672 euro représentant le montant de ses honoraires pour son intervention dans la vente conclue entre les défendeurs, 2.000 euro à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier et 2.000 euro en application de l'art. 700 du Code de procédure civile.

S'agissant de M. et Mme LEF, l'agence a plus précisément fait valoir que, ces derniers, en signant le bon de visite, s'étaient engagés à ne traiter l'achat de l'immeuble que par le seul intermédiaire de la société Roth immobilier, même après l'expiration du mandat.

Concluant au rejet des demandes pour nullité du contrat de mandat et en raison du fait qu'ils n'ont été informés de la visite de leur immeuble par M. et Mme LEF ni par l'agence immobilière ni par ces derniers, M. et Mme L ont demandé la condamnation des acquéreurs LEF à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux et à leur payer 3.000 euro à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil pour n'avoir pas fait connaître qu'ils avaient déjà visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agence Roth.

Il ne peut être reproché au mandant, à l'expiration du mandat exclusif de vendre, d'avoir cédé le bien à un acquéreur l'ayant visité par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Ce dernier ni n'allègue, ni ne justifie qu'il avait informé le mandant de l'exécution du mandat et avoir informé de l'identité des acquéreurs potentiels. L'attestation produite aux débats selon laquelle le mandant avait eu connaissance de l'identité des visiteurs n'est pas suffisamment probante comme émanant d'un salarié de l'agence immobilière.

Ce manquement par l'agence immobilière à son obligation d'information est directement à l'origine de la difficulté qui se présente alors qu'il est constant que les acquéreurs ne se sont pas présentés directement aux vendeurs en suite de l'expiration du mandat. Il est constant que la bonne foi est toujours présumée dans les relations contractuelles et qu'en l'espèce, le mandataire, qui a manifestement fait preuve de négligence, ne démontre aucunement l'existence d'un concert frauduleux entre les acquéreurs et les vendeurs. Par ailleurs, l'immeuble été vendu à un prix inférieur à celui qui faisait l'objet du mandat confié à l'agence immobilière et les acquéreurs ont réglé une commission d'un montant de 6.500 euro. Il est certain que le mandataire n'aurait pu vendre le bien litigieux sans procéder à une sérieuse réfaction de sa commission. Il résulte de l'ensemble de ces circonstances que le montant de la rémunération ou de l'indemnité à laquelle peut prétendre le mandataire, via la clause pénale contractuelle, dont le montant de 4.000 euro apparaît manifestement excessif pour les motifs sus-énoncés, ne saurait être fixé à un montant supérieur à la somme de 1.000 euros.

Le mandant ne peut prétendre être garantie du paiement de la clause pénale par l'acheteur qui ne lui a pas indiqué avoir visité le bien par l'intermédiaire de l'agent immobilier, ce dernier n'ayant contracté aucune obligation d'information à son égard.