Opposabilité du cahier des charges du groupe d'habitations

Nature juridique et opposabilité du cahier des charges d'un groupe d'habitations
La Cour de cassation rejette le pourvoi contre l'arrêt d'appel qui condamne le propriétaire d'un lot dans un groupement d'habitations à démolir son garage, enlever ses pare-vues et réduire la hauteur de sa haie sur le fondement du cahier des charges bien qu'il ne soit pas reproduit dans son acte dès lors que, le cahier des charges concerné portant mention de sa publication au Bureau des hypothèques, il est opposable à tout détenteur ou occupant du groupe d'immeubles, qu'il stipule que tout propriétaire peut en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant de sorte que tout copropriétaire dans le groupement d'habitations considéré a qualité pour agir sur son fondement contre un autre propriétaire.

Le cahier des charges d'un groupe d'habitations n'est jamais approuvé par l'administration qui délivre le permis, et ce type de document n'a jamais été approuvé administrativement même en pratique dans le passé, ce qui interdit de lui conférer une nature en partie et temporairement réglementaire comme pour les cahiers des charges d'avant 1977 pour les lotissements. Le cahier des charges d'un groupe d'habitations a donc dans tous les cas une nature juridique exclusivement contractuelle. Il en est ainsi aussi bien dans le cas où le groupe d'habitations est placé sous le régime de la copropriété, ce qui était l'hypothèse en l'espèce ou sous le régime de parcelles divises. Il est donc impossible de considérer qu'un cahier des charges d'un groupe d'habitations peut être menacé de caducité après dix ans, pour les règles d'urbanisme qu'il peut le cas échéant contenir ; de même, les art. L 442-9, L 442-10 et L 442-11 du Code de l'urbanisme ne concernent que ceux dans les lotissements, et non ceux qui régissent les groupes d'habitation.

Par ailleurs, un permis de construire délivré au titre de l'art. R. 421-7-1 ou, désormais, R. 431-24 étant une procédure autonome, différente du lotissement et n'en constituant pas une variante procédurale, le cahier des charges d'un groupe d'habitation autorisé par un permis de ce type ne peut être modifié qu'à l'unanimité des propriétaires, à défaut des stipulations particulières qu'il peut le cas échéant contenir.

Enfin, dans les deux cas, sa violation peut entraîner la sanction qu'il prévoit pouvant aller jusqu'à la démolition sur le fondement de l'art. 1143 du Code civil sans qu'il soit besoin de prouver un préjudice.