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Le 01 juin 2005
Question. Achetée et habitée depuis 1975, notre maison a été construite en 1971. Le terrain voisin nu jusqu'au mois de mars 2005 est depuis lors en pleine mutation. Après avoir commencé la construction d'un pavillon sur toute la largeur du terrain, le propriétaire voisin vient de suspendre sa construction, suite à un métrage par un géomètre, il vient de constater que notre pavillon dépasse sur son terrain, nous mettant par courrier en demeure de réaliser rapidement des modifications sur notre maison puisqu'il nous rend responsable du retard et de l'impossibilité de poursuivre sa construction. Evidemment, je m'étonne de ce dépassement inconnu pour nous-même depuis 1975. D'autre part, je suis très étonné que le permis de construire ait été accordé sans mesure préalable par un géomètre de la surface disponible compte tenu de la largeur du terrain exigu et contigu. N'existe-t-il pas après 30 ans la règle juridique d'usucapion faisant valoir la prescription de l'empiètement? Le principe de construire, sans avoir pris connaissance en préalable des limites réelles de propriété, ne représente-t-il pas une évidente faute professionnelle qui incombe à l'architecte et/ou au chef de chantier? Sommes-nous responsables et condamnables? Réponse. Il n'existe aucune disposition imposant au demandeur du permis de construire de faire établir par un géomètre expert un relevé du terrain sur lequel il sera construit. Le mesurage et l'éventuel bornage que le géomètre expert a fait du terrain de votre voisin ne vous sont pas opposables. Vous pouvez, conformément aux dispositions de l'article 646 du Code civil, obliger le propriétaire voisin au bornage des propriétés contiguës et ce à frais communs. C'est à notre avis la première démarche à effectuer. Il vous faudra faire réserve de tous vos droits à invoquer la prescription acquisitive trentenaire ou usucapion. Mais ce mode d'acquisition de la propriété est soumis à des conditions cumulatives strictes résultant de l'article 2228 du Code civil: La possession doit, pendant trente années, être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (comme si l'on est le véritable propriétaire). Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour caractériser les faits de possession invoqués pour la prescription. Si les juges reconnaissaient la prescription trentenaire, le jugement vaudrait pour vous titre de propriété. Si le bornage contradictoire confirme le premier relevé fait et si le tribunal ne retient pas l'usucapion, vous devrez mettre fin à l'empiétement, car en cette matière le juge ne peut qu'appliquer la règle selon laquelle nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique (article 545 du Code civil). Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement. Une éventuelle faute de l'architecte de votre voisin ne vous permettrait pas d'échapper à l'exécution d'une ordonnance de remise en état. Références: [- Code civil, article 646->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a... [- Code civil, article 2228->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a... [- Code civil, article 545->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&a... - Cour de cassation, 3e chambre civ. 26 juin 1979