La garantie du notaire dans une VEFA avec garantie intrinsèque

Les pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003
Des époux ont conclu un contrat de réservation (contrat préliminaire) d'appartements en l'état futur d'achèvement en raison de l'importance des travaux de rénovation à effectuer, pour les donner en location à une société hôtelière en vertu de baux commerciaux conclus à la même date en prévision d'une entrée en jouissance au 15 décembre 2004 ; les ventes ont été authentifiées par un notaire associé de Nice, dans des actes établis le 30 nov. 2004 auxquels les acquéreurs étaient représentés en vertu de procurations sous signature privée, opération qui a fait l'objet d'une régularisation le 31 déc. 2004 au vu, cette fois, de procurations notariées ; il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; le vendeur, une société Barbâtre, a été placé en redressement judiciaire en oct. 2007, puis en liquidation judiciaire en avril 2008 ; les époux acquéreurs ont engagé une action en responsabilité contre la SCP notariale et le notaire associé en charge du dossier, imputant à faute le paiement dès le 30 nov. 2004 de la première tranche du prix en exécution d'actes irrégulièrement instrumentés au vu de procurations sous seing privé et sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public.

Pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir jugé que le manquement commis par le notaire à l'occasion de l'instrumentation irrégulière des actes dressés en nov. 2004 n'avait pas occasionné de dommage, l'arrêt d'appel retient que la responsabilité notariale ne pouvait pas non plus être retenue du fait de l'inexactitude de l'attestation de mise hors d'eau délivrée par l'architecte, dès lors que l'officier public, qui n'était pas tenu de contrôler sur place l'état d'avancement du chantier, n'avait ni la charge ni les moyens d'en vérifier l'exactitude. En statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1382 du Code civil .