Partager cette actualité
Le 22 mars 2006
Question. En 95 nous avons fait un don manuel à un enfant avec usufruit. Ce montant a servi pour partie à acheter un bien immobilier (sa résidence principale actuelle) qu'il désire vendre pour acheter dans la foulée un nouveau bien immobilier qu'il occupera. Le montant de la donation de 1995 va être réinvesti dans l'acquisition du nouveau bien. Que devient notre usufruit? Sera-t-il automatiquement transféré sur le nouvel achat? En 10 ans son bien a pris de la valeur qui a une incidence sur le montant de notre usufruit et de sa nue-propriété. Y aura-t-il une imposition lors de ces transactions pour nous en tant que donateurs usufruitiers? Pouvons-nous abandonner notre usufruit pour donner la pleine propriété à notre enfant? Comment serions-nous taxés? Réponse. Vous ne précisez pas si le bien immobilier acquis à l'origine avec les fonds donnés l'a été en nue-propriété au nom de votre fils, avec indication de l'origine des deniers, et en usufruit à votre nom. Si c'est le cas, comme votre message le laisse supposer, vous avez la possibilité, après la vente de ce bien, de réaliser un achat dans les mêmes conditions de nue-propriété et d'usufruit. Pour éviter la présomption fiscale de gratuité, il sera indispensable de bien préciser l'origine des fonds utilisés par votre fils pour l'achat de la nue-propriété du nouveau bien, préalablement l'affectation de ces fonds à l'achat d'un premier bien et la revente ensuite de ce bien. Un abandon de votre usufruit, en principe, sera taxé comme une donation. La vente envisagée entraînera normalement votre seule imposition au titre de la plus-value immobilière réalisée par les personnes physiques, puisque pour votre fils il s'agira de la cession de sa résidence principale. Il y a cependant une certaine anormalité qui pourrait avoir pour conséquence que l'administration fiscale conteste l'opération en question. Elle tient à ce que le bien affecté de l'usufruit n'est pas occupé par l'usufruitier mais par le nu-propriétaire. Sauf si un contrat de location existe, l'administration pourrait invoquer l'abus de droit. Si l'on est en présence d'un quasi-usufruit conventionnel et compte tenu des objectifs que vous avez recherchés, il est conseillé qu'usufruitier et nu-propriétaire prennent soin d'organiser préalablement et minutieusement leurs rapports juridiques. Dans un contexte familial, ils pourront par exemple conférer les prérogatives les plus étendues à l'usufruitier qui sera alors maître du choix des actifs à acquérir et plein propriétaire de ceux-ci. La dette de restitution à la charge de l'usufruitier évitera les inconvénients liés au partage du prix de vente en gommant, au moins partiellement, l'effet d'enrichissement de l'usufruitier. Il faudra cependant examiner les incidences fiscales du quasi-usufruit. L'opération consistant à reporter sur le prix de vente l'usufruit ayant existé sur le bien vendu devrait rester neutre fiscalement. Au stade de la détention du bien, le quasi-usufruitier apparaît comme un propriétaire. Il appréhende les revenus et supporte les impôts y afférents. Au regard de l'ISF, la dette de restitution ne diminue pas sa base d'imposition. En cas de revente du bien, le quasi-usufruitier est seul redevable de la plus-value. En effet, que l'on analyse le quasi-usufruit conventionnel comme un déplacement d'un droit réel au profit de l'usufruitier ou comme une extension conventionnelle de ses pouvoirs, il n'est pas envisageable de répartir la charge de la plus-value entre l'usufruitier et le nu-propriétaire à la revente d'un bien immobilier acquis en emploi de deniers grevés d'un quasi-usufruit puisque le quasi-usufruitier est juridiquement propriétaire du bien acquis à l'égard des tiers et que toute idée de quasi-usufruit sur un immeuble semble juridiquement exclue. Nous ne pouvons que vous inviter à faire faire une étude précise de votre projet par un notaire en lui remettant toutes pièces utiles : reconnaissance de don manuel, éventuel pacte adjoint, acte du premier achat, éventuelle convention de quasi-usufruit, etc.