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Le 24 février 2010
La mauvaise foi du vendeur doit être établie pour écarter la clause exonératoire de garantie des vices et elle ne peut découler de la seule connaissance du vice en l'absence de volonté de le cacher alors que le vendeur ayant connaissance du vice lors de la conclusion du contrat est tenu à garantie nonobstant toute clause contraire.
La SCI 19 allées de Chartres a vendu un appartement situé au 3e étage d'un immeuble, aux termes d'un acte notarié en date du 31 janvier 1997, comportant une clause de non-garantie des vices cachés.
Après la vente les acquéreurs, ayant découvert la présence de termites, ont, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, assigné en indemnisation la société venderesse. Ils ont alors demandé que soit écartée la clause de non-garantie des vices cachés invoquant la mauvaise foi du vendeur qui, selon eux, ne pouvait ignorer la connaissance de la présence de termites.
Il ressortait de l'examen des faits qu'avait été annexé à l'acte de vente un certificat établi par un diagnostiqueur ne faisant pas mention d'attaque de termites au troisième étage de l'immeuble alors qu'il existait également une attestation générale établie le même jour par les diagnostiqueurs pour la totalité de l'immeuble - non annexée à l'acte de vente - qui mentionnait le passage de termites au 3e étage.
Or, la société venderesse avait transmis les deux attestations à son notaire qui, probablement à la suite d'une erreur matérielle, n'avait annexé à l'acte de vente que la première attestation.
La Cour d'appel de Bordeaux a considéré que la mauvaise foi du vendeur n'était pas établie dans la mesure où il avait remis les deux attestations au notaire et qu'il n'était dès lors pas démontré que le vendeur avait voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble. La Cour de Bordeaux en a alors conclu qu'en l'absence de mauvaise foi du vendeur il y avait lieu de faire jouer la clause de non garantie des vices cachés.
Au visa de l'article 1643 du Code civil, la Cour de cassation casse cet arrêt en relevant : "qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause".
La Cour de cassation rappelle ainsi explicitement que l'effet exonératoire des clauses de non garantie ne peut être assuré que si le vendeur n'avait pas la connaissance du vice, indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi.
La SCI 19 allées de Chartres a vendu un appartement situé au 3e étage d'un immeuble, aux termes d'un acte notarié en date du 31 janvier 1997, comportant une clause de non-garantie des vices cachés.
Après la vente les acquéreurs, ayant découvert la présence de termites, ont, sur le fondement de l'article 1645 du Code civil, assigné en indemnisation la société venderesse. Ils ont alors demandé que soit écartée la clause de non-garantie des vices cachés invoquant la mauvaise foi du vendeur qui, selon eux, ne pouvait ignorer la connaissance de la présence de termites.
Il ressortait de l'examen des faits qu'avait été annexé à l'acte de vente un certificat établi par un diagnostiqueur ne faisant pas mention d'attaque de termites au troisième étage de l'immeuble alors qu'il existait également une attestation générale établie le même jour par les diagnostiqueurs pour la totalité de l'immeuble - non annexée à l'acte de vente - qui mentionnait le passage de termites au 3e étage.
Or, la société venderesse avait transmis les deux attestations à son notaire qui, probablement à la suite d'une erreur matérielle, n'avait annexé à l'acte de vente que la première attestation.
La Cour d'appel de Bordeaux a considéré que la mauvaise foi du vendeur n'était pas établie dans la mesure où il avait remis les deux attestations au notaire et qu'il n'était dès lors pas démontré que le vendeur avait voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble. La Cour de Bordeaux en a alors conclu qu'en l'absence de mauvaise foi du vendeur il y avait lieu de faire jouer la clause de non garantie des vices cachés.
Au visa de l'article 1643 du Code civil, la Cour de cassation casse cet arrêt en relevant : "qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause".
La Cour de cassation rappelle ainsi explicitement que l'effet exonératoire des clauses de non garantie ne peut être assuré que si le vendeur n'avait pas la connaissance du vice, indépendamment de sa bonne ou mauvaise foi.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009 (pourvoi n° 09-10.540, FS-P+B), cassation