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Le 19 décembre 2003
Question. Je rebondis sur l'une de vos précédentes réponses. Pouvez-vous expliquer ce qui se passe quand deux mandats non exclusifs ont été donnés à des agents immobiliers différents, lorsque les mandats contiennent la clause habituelle selon laquelle le propriétaire s'interdit, pendant un temps, de traiter avec une personne qui lui a été présentée par l'agence, sans le concours de l'agence bénéficiaire du mandat? Réponse. Nous répondons en vous relatant une décision de la Cour de cassation. Des propriétaires ont donné mandat non exclusif à une société d'agence immobilière, puis à deux autres agences, de vendre leur maison; la première société immobilière a fait visiter le bien à un éventuel acquéreur, le 10 mars 1995, laquelle personne a signé une promesse synallagmatique de vente et d'achat (compromis) datée du 14 mars 1995, mais que les vendeurs n'ont pas signée. Le bien ayant été vendu à la même personne le 15 juin 1995 par l'intermédiaire d'une autre agence, la première société a assigné les anciens propriétaires en paiement de l'indemnité prévue au mandat et aux termes de laquelle ceux-ci s'étaient "interdit pendant la durée du contrat et dans les douze mois suivant son expiration, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui sous peine d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue". La société immobilière a formé un pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel qui l'a déboutée de sa demande. La Cour de cassation dit que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que lorsque une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi Hoguet, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente. La cour d'appel, qui a constaté que les propriétaires n'avaient pas traité directement avec l'acquéreur, ce dont il résultait que les stipulations de la clause rappelée plus haut, ne pouvaient trouver application, a légalement justifié sa décision. Dure loi du mandat non exclusif! Cette situation doit être distinguée de celle où, en présence d'un seul mandat non exclusif, la vente est directement conclue entre le vendeur et un acquéreur à qui l'agent immobilier a préalablement fait visiter les lieux. Ce dernier a droit au paiement de sa commission car l'opération est réputée conclue par son entremise. Références : €€http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/AKEAN.htm€- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce (loi Hoguet)€€ - Cour de cassation, 1e chambre civ., 9 juillet 2002 (pourvoi n° 00-13410), rejet du pourvoi contre un arrêt de la Cour d'appel de Lyon du 20 janvier 2000