Partager cette actualité
Le 11 décembre 2013
À cette occasion, Mme Aline J a, signé un document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" aux termes duquel elle s'engageait à informer de sa visite toute personne qui pourrait à l'avenir lui présenter le bien et à ne traiter l'achat de l'appartement visité que par son seul intermédiaire
Par acte sous seing privé du 13 juin 2009, M. Dave G a confié à la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 un mandat non exclusif de vente de l'appartement dont il était propriétaire pour un prix de 119.000 euro.
Le 13 juill. 2009, M. Dave G a résilié le mandant de vente au motif qu'il avait vendu directement l'appartement à Madame Aline J.
Il est établi par les pièces produites aux débats que M. Dave G a confié à la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 la vente de son appartement par un premier contrat du 9 mai 2009 pour un prix net vendeur de 124.000 euro et que par contrat du 13 juin 2009, il a renouvelé le mandat de vente pour un prix net vendeur de 119.000 euro. Le mandat de vente conclu était sans exclusivité pour l'agence ;
Le contrat de mandat stipule en ses art. 4 et 5 relatifs aux obligations du mandant que ce dernier s'interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée au recto (soit 15 mois), de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et que pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire rédacteur de l'acte authentique.
La demande dirigée à l'encontre de M. G, mandant de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 trouve son fondement dans les dispositions des art. 1142 et 1152 du Code civil.
Si, en l'absence d'exclusivité, ce mandat permettait à M. G, propriétaire vendeur, d'engager des démarches personnelles pour trouver un acquéreur et traiter directement avec ce dernier, de sorte qu'il était en droit de faire paraître une annonce dans le Télex du 2 juin 2009, pour autant le contrat de mandat lui interdisait de traiter directement avec un acquéreur potentiel préalablement présenté par la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 ou qui avait visité le bien avec cet agent immobilier.
Or, il est établi que le 20 juin 2009, Mme Aline J a reçu de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 des indications sur le bien immobilier de M. G et que le même jour, elle a visité l'appartement.
Il est tout aussi constant que, suite à l'annonce parue dans le telex, Mme Aline J a également visité l'appartement de M. G, directement avec ce dernier, la semaine suivante.
Les attestations concordantes et circonstanciées versées aux débats par Mme Aline J émanant de Catherine S, Martine T, établissent que lors de la première visite à laquelle ces deux témoins ont personnellement assisté, Mme Aline J a dès le début de cette visite, précisé à M. Dave G qu'elle avait déjà visité son appartement avec la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21
Que Cathy G, soeur de Dave G et Rodolphe B qui attestent au contraire que "lors de la visite de Madame Aline J" celle-ci n'a à aucun moment indiqué qu'elle avait visité le bien par le biais d'une agence, ne précisent pas s'il s'agit de la première visite ou d'une visite ultérieure de sorte que ces témoignages ne sont pas de nature à mettre en doute les dires des témoins de Mme Aline J.
Il s'ensuit que Dave G, informé de la prestation de son mandataire, a négocié directement la vente de son bien au mépris de son engagement contractuel résultant du mandat du 13 juin 2009.
...
S'agissant de Mme Aline J, acquéreur, il est établi qu'elle a visité l'appartement de David G avec l'agence Century 21, le 20 juin 2009.
À cette occasion, Mme Aline J a, signé un document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" aux termes duquel elle s'engageait à informer de sa visite toute personne qui pourrait à l'avenir lui présenter le bien et à ne traiter l'achat de l'appartement visité que par son seul intermédiaire; sa signature est précédée de la mention "lu et approuvé" écrite de sa main, ce qui confirme qu'elle avait pleinement connaissance de ses engagements résultant de la visite.
L'annonce paru dans le Télex libellée dans les termes "{Vds SaintAvold Ctre, au calme, ds résid., F3/4 duplex 90 m2, cuis éq., asc. terras ggeprox comm., belles prestations, 115 000 euros. 06 63 22 51 89}", ne précisant pas l'adresse de l'appartement concerné, Mme ALine J n'a pu dans un premier temps, lorsqu'elle a pris contact avec Dave G, aucunement faire la relation entre l'appartement qu'elle avait repéré dans le Télex, qu'elle souhaiter visiter la semaine suivante en direct avec le propriétaire, et celui qu'elle a visité avec l'agence immobilière.
En revanche, il ressort de ses propres attestations sus-mentionnées que lorsqu'elle a effectivement visité l'appartement de Dave G en présence de ce dernier, suite à l'annonce du Telex, elle s'est immédiatement rendu compte de ce qu'elle avait déjà visité l'appartement avec la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 et qu'elle a fait part de ses inquiétudes au propriétaire.
Dès lors et quelque soit l'avis de M. Dave G à ce sujet, Mme Aline J devait traiter la négociation de l'affaire par le seul intermédiaire de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 ainsi qu'elle s'y était engagée, de sorte qu'en traittant directement avec le propriétaire en toute connaissance de cause, elle a commis une faute délictuelle à l'encontre de l'agence immobilière et a concouru directement à la réalisation du préjudice de cette dernière consistant dans la privation de la commission de 7.000 euro qu'elle aurait dû percevoir en raison de la conclusion de la vente.
Mme Aline J doit donc être condamnée à indemniser la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 de son entier préjudice à concurrence de ce montant.
Enfin, Mme Aline J tenue au paiement de cette somme de 7.000 euro sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun) ne peut se prévaloir des dispositions de l'art. 1152 du Code civil afin d'obtenir la réduction de la clause pénale, cette dernière sanctionnant, non pas son propre manquement, mais celui du propriétaire.
Il s'ensuit qu'infirmant le jugement entrepris, vendeur et acquéreur, qui ont tous deux concourru à la réalisation du préjudice de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21, seront condamnés {in solidum}, à payer à cette dernière la somme de 7.000 euro.
Par acte sous seing privé du 13 juin 2009, M. Dave G a confié à la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 un mandat non exclusif de vente de l'appartement dont il était propriétaire pour un prix de 119.000 euro.
Le 13 juill. 2009, M. Dave G a résilié le mandant de vente au motif qu'il avait vendu directement l'appartement à Madame Aline J.
Il est établi par les pièces produites aux débats que M. Dave G a confié à la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 la vente de son appartement par un premier contrat du 9 mai 2009 pour un prix net vendeur de 124.000 euro et que par contrat du 13 juin 2009, il a renouvelé le mandat de vente pour un prix net vendeur de 119.000 euro. Le mandat de vente conclu était sans exclusivité pour l'agence ;
Le contrat de mandat stipule en ses art. 4 et 5 relatifs aux obligations du mandant que ce dernier s'interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée au recto (soit 15 mois), de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et que pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire rédacteur de l'acte authentique.
La demande dirigée à l'encontre de M. G, mandant de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 trouve son fondement dans les dispositions des art. 1142 et 1152 du Code civil.
Si, en l'absence d'exclusivité, ce mandat permettait à M. G, propriétaire vendeur, d'engager des démarches personnelles pour trouver un acquéreur et traiter directement avec ce dernier, de sorte qu'il était en droit de faire paraître une annonce dans le Télex du 2 juin 2009, pour autant le contrat de mandat lui interdisait de traiter directement avec un acquéreur potentiel préalablement présenté par la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 ou qui avait visité le bien avec cet agent immobilier.
Or, il est établi que le 20 juin 2009, Mme Aline J a reçu de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 des indications sur le bien immobilier de M. G et que le même jour, elle a visité l'appartement.
Il est tout aussi constant que, suite à l'annonce parue dans le telex, Mme Aline J a également visité l'appartement de M. G, directement avec ce dernier, la semaine suivante.
Les attestations concordantes et circonstanciées versées aux débats par Mme Aline J émanant de Catherine S, Martine T, établissent que lors de la première visite à laquelle ces deux témoins ont personnellement assisté, Mme Aline J a dès le début de cette visite, précisé à M. Dave G qu'elle avait déjà visité son appartement avec la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21
Que Cathy G, soeur de Dave G et Rodolphe B qui attestent au contraire que "lors de la visite de Madame Aline J" celle-ci n'a à aucun moment indiqué qu'elle avait visité le bien par le biais d'une agence, ne précisent pas s'il s'agit de la première visite ou d'une visite ultérieure de sorte que ces témoignages ne sont pas de nature à mettre en doute les dires des témoins de Mme Aline J.
Il s'ensuit que Dave G, informé de la prestation de son mandataire, a négocié directement la vente de son bien au mépris de son engagement contractuel résultant du mandat du 13 juin 2009.
...
S'agissant de Mme Aline J, acquéreur, il est établi qu'elle a visité l'appartement de David G avec l'agence Century 21, le 20 juin 2009.
À cette occasion, Mme Aline J a, signé un document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" aux termes duquel elle s'engageait à informer de sa visite toute personne qui pourrait à l'avenir lui présenter le bien et à ne traiter l'achat de l'appartement visité que par son seul intermédiaire; sa signature est précédée de la mention "lu et approuvé" écrite de sa main, ce qui confirme qu'elle avait pleinement connaissance de ses engagements résultant de la visite.
L'annonce paru dans le Télex libellée dans les termes "{Vds SaintAvold Ctre, au calme, ds résid., F3/4 duplex 90 m2, cuis éq., asc. terras ggeprox comm., belles prestations, 115 000 euros. 06 63 22 51 89}", ne précisant pas l'adresse de l'appartement concerné, Mme ALine J n'a pu dans un premier temps, lorsqu'elle a pris contact avec Dave G, aucunement faire la relation entre l'appartement qu'elle avait repéré dans le Télex, qu'elle souhaiter visiter la semaine suivante en direct avec le propriétaire, et celui qu'elle a visité avec l'agence immobilière.
En revanche, il ressort de ses propres attestations sus-mentionnées que lorsqu'elle a effectivement visité l'appartement de Dave G en présence de ce dernier, suite à l'annonce du Telex, elle s'est immédiatement rendu compte de ce qu'elle avait déjà visité l'appartement avec la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 et qu'elle a fait part de ses inquiétudes au propriétaire.
Dès lors et quelque soit l'avis de M. Dave G à ce sujet, Mme Aline J devait traiter la négociation de l'affaire par le seul intermédiaire de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 ainsi qu'elle s'y était engagée, de sorte qu'en traittant directement avec le propriétaire en toute connaissance de cause, elle a commis une faute délictuelle à l'encontre de l'agence immobilière et a concouru directement à la réalisation du préjudice de cette dernière consistant dans la privation de la commission de 7.000 euro qu'elle aurait dû percevoir en raison de la conclusion de la vente.
Mme Aline J doit donc être condamnée à indemniser la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21 de son entier préjudice à concurrence de ce montant.
Enfin, Mme Aline J tenue au paiement de cette somme de 7.000 euro sur le fondement de l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun) ne peut se prévaloir des dispositions de l'art. 1152 du Code civil afin d'obtenir la réduction de la clause pénale, cette dernière sanctionnant, non pas son propre manquement, mais celui du propriétaire.
Il s'ensuit qu'infirmant le jugement entrepris, vendeur et acquéreur, qui ont tous deux concourru à la réalisation du préjudice de la SARL ROND POINT DE L'EUROPE CENTURY 21, seront condamnés {in solidum}, à payer à cette dernière la somme de 7.000 euro.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Metz, Ch. 3, 30 juill. 2013, RG N° 11/02492