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Le 02 avril 2008
Suivant bail en date du 13 avril 2005, avec prise d'effet au 1er mai 2005, Anne-Marie a loué à l'association Langues et civilisations un local à usage professionnel, situé à Montpellier. Un différend a rapidement opposé les parties, en juin 2005, la bailleresse reprochant au preneur de ne pas avoir payé les loyers de mai et juin, ni versé le dépôt de garantie, soit une dette de 1.963 EUR, la locataire reprochant à la bailleresse un défaut de délivrance, les locaux n'étant pas en état de recevoir l'activité d'une école de langue, d'importants travaux ayant été exécuté en avril et mai 2005, mais sans parvenir à un résultat satisfaisant. L'affaire a été portée devant le tribunal d'instance puis la cour d'appel. Pour retenir que la résiliation du bail faite par l'association le 27 juin 2005, n'est pas fautive, le premier juge a retenu, en substance, que l'article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'assurer au preneur une jouissance paisible; qu'en l'espèce, Anne-Marie connaissait parfaitement l'usage du local donné à bail à l'association, usage d'ailleurs rappelé par elle dans sa lettre du 6 juin 2005, à savoir l'enseignement de la langue française à des étudiants étrangers, dont des chinois; qu'il est constant que toute activité d'enseignement nécessite le calme, pour permettre une réflexion fructueuse, une assimilation des connaissances et une concentration idoine; qu'en l'espèce il résulte des attestations des étudiants que le local donné à bail était encombré de fils électriques non raccordés, d'une chaudière posée au milieu d'une pièce, en attente d'installation, le tout au milieu de la poussière et des allées et venues des artisans durant les cours, dont la tenue était ainsi rendue impossible; que ces attestations sont corroborées par le constat d'un huissier de justice en date du 18 mai 2005. Pour combattre cette motivation, l'appelante a fait valoir qu'il résulte du bail, qu'après avoir visité les lieux et constaté leur état, l'association a accepté de les prendre "en l'état", sans recours contre le bailleur, sans pouvoir se plaindre des travaux importants effectués en avril et mai 2005, pour satisfaire aux demandes de la locataire; que la locataire n'a payé, ni les loyers de mai et juin, ni le dépôt de garantie, ce qui démontrerait, qu'en réalité, elle était insolvable, et que c'est cet état qui est la seule et unique cause de la résiliation du bail. Toutefois, selon la cour d'appel, le premier juge a rejeté à bon droit la portée attachée par la bailleresse à la clause de style, de "prise des lieux en l'état", en retenant justement, que cette clause, d'interprétation stricte, ne vaut pas renonciation, par le preneur, à se prévaloir de ses droits en matière de délivrance, ni en matière d'entretien, le bailleur devant entretenir les lieux en l'état de servir pour l'usage convenu. L'intimée a souligné justement, que manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, le bailleur qui n'a pas effectué les travaux nécessaires à l'exercice du genre d'activité prévue; que l'entrée dans les lieux d'un preneur, qui connaît le mauvais état, n'équivaut pas à une renonciation de sa part à se prévaloir, ensuite, de ses droits concernant l'obligation du bailleur d'entretenir lesdits lieux en l'état de servir l'usage pour lequel ils ont été loués, dès lors que le bailleur n'en a pas été déchargé par la convention, ce qui est le cas en l'espèce. La Cour ajoute à cette argumentation pertinente qu'il résulte des attestations et du procès-verbal de constat, produits par l'intimée, que l'appelante n'a jamais délivré la chose louée, totalement inadaptée à son usage, convenu; que cette inexécution complète, interdit à la bailleresse de reprocher à la locataire un défaut de paiement des loyers et du dépôt de garantie, la trésorerie d'une association qui vient d'être créée, et qui n'a pas pu débuter son activité, qui se trouve confrontée à partir du mois de juin à trois mois d'été sans activité, ne pouvant qu'être exsangue. La décision du tribunal d'instance a donc été confirmée.Référence: - Cour d'appel de Montpellier, 1re Chambre, sect D, 10 janvier 2007 (R.G. n° 06/3773)