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Le 07 janvier 2008
Question. Le locataire d'un bien loué sous le "régime" meublé bénéficie-til d'un droit de préemption en cas de vente?
Réponse. 1/ Le droit de préemption du locataire résultant de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (préemption après division de l'immeuble) s'applique en cas de vente de locaux "à usage d'habitation". Le texte appelle plusieurs remarques: il ne précise pas, comme la loi du 6 juillet 1989 dont il sera question plus loin, que les locaux doivent être à usage "d'habitation principale". Dès lors il est à la fois nécessaire et suffisant qu'ils soient affectés à l'habitation sans qu'il y ait lieu de rechercher si l'habitation est principale, secondaire, intermittente, etc. Toutefois il a été jugé qu'une personne morale ne pouvait pas bénéficier du droit de préemption du locataire car elle "n'habite pas" les locaux loués, même si elle peut les faire habiter par ses membres ou par ses employés (Cour d'appel de Paris, 2e chambre B, 31 mai 2001). Le régime juridique du bail est indifférent; là ou la loi ne distingue pas il n'y a pas lieu de distinguer. Dès lors, le droit de préemption peut s'appliquer aux différentes locations à usage d'habitation: baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à la loi du 1er septembre 1948, locations en meublé, baux conventionnés, baux dits du secteur libre etc. Le droit de préemption n'est évidemment pas applicable si la location est à usage exclusivement professionnel ou à usage exclusivement commercial. 2/ Le contrat de location doit être exclusivement régi par la loi du 6 juillet 1989 pour que le locataire bénéficie du droit de préemption relevant de ce texte (congé pour vendre). Sont par conséquent exclus du champ d'application les baux encore soumis à la loi du 1er septembre 1948, les simples mises à disposition, les conventions d'occupation précaire, les locations à caractère saisonnier ou les locations meublées, les logements foyers ainsi que les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties à des travailleurs saisonniers. Le statut des baux d'habitation n'est pas applicable aux locations de locaux à usage de résidence secondaire, pas plus qu'aux locations isolées de garages, places de stationnement, jardins ou autres locaux quand la location n'est pas consentie accessoirement au local principal par le même bailleur. Enfin, certaines locations peuvent être partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989 mais celle-ci écarte expressément le jeu du droit de préemption pour ces locations.
Réponse. 1/ Le droit de préemption du locataire résultant de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (préemption après division de l'immeuble) s'applique en cas de vente de locaux "à usage d'habitation". Le texte appelle plusieurs remarques: il ne précise pas, comme la loi du 6 juillet 1989 dont il sera question plus loin, que les locaux doivent être à usage "d'habitation principale". Dès lors il est à la fois nécessaire et suffisant qu'ils soient affectés à l'habitation sans qu'il y ait lieu de rechercher si l'habitation est principale, secondaire, intermittente, etc. Toutefois il a été jugé qu'une personne morale ne pouvait pas bénéficier du droit de préemption du locataire car elle "n'habite pas" les locaux loués, même si elle peut les faire habiter par ses membres ou par ses employés (Cour d'appel de Paris, 2e chambre B, 31 mai 2001). Le régime juridique du bail est indifférent; là ou la loi ne distingue pas il n'y a pas lieu de distinguer. Dès lors, le droit de préemption peut s'appliquer aux différentes locations à usage d'habitation: baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à la loi du 1er septembre 1948, locations en meublé, baux conventionnés, baux dits du secteur libre etc. Le droit de préemption n'est évidemment pas applicable si la location est à usage exclusivement professionnel ou à usage exclusivement commercial. 2/ Le contrat de location doit être exclusivement régi par la loi du 6 juillet 1989 pour que le locataire bénéficie du droit de préemption relevant de ce texte (congé pour vendre). Sont par conséquent exclus du champ d'application les baux encore soumis à la loi du 1er septembre 1948, les simples mises à disposition, les conventions d'occupation précaire, les locations à caractère saisonnier ou les locations meublées, les logements foyers ainsi que les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties à des travailleurs saisonniers. Le statut des baux d'habitation n'est pas applicable aux locations de locaux à usage de résidence secondaire, pas plus qu'aux locations isolées de garages, places de stationnement, jardins ou autres locaux quand la location n'est pas consentie accessoirement au local principal par le même bailleur. Enfin, certaines locations peuvent être partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989 mais celle-ci écarte expressément le jeu du droit de préemption pour ces locations.