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Le 24 octobre 2009
Le mandat délivré à l'agent immobilier en application de ces textes doit, à peine de nullité, comporter les conditions de détermination de la rémunération due à celui-ci.
M. Y a chargé verbalement Alice Z, sa voisine, de lui trouver un acquéreur pour sa maison; le 25 juin 2003, l'intéressée, décédée depuis, a, au nom et pour le compte du propriétaire du bien, confié un mandat écrit de vente sans exclusivité à l'agence immobilière Alpes Provence immobilier (APIM); après avoir signé une promesse synallagmatique le 2 août 2003, M. Y, invoquant la nullité de son engagement en raison d'un vice de consentement, a refusé la régularisation de la vente par acte authentique; l'APIM lui a réclamé l'indemnité compensatrice prévue au profit du mandataire en pareil cas aux termes de la clause pénale stipulée dans le compromis.
Pour juger valable le mandat de vente et faire application de la clause pénale, l'arrêt attaqué retient que le défaut de détermination de la partie à la vente devant supporter le paiement de la commission était sans incidence en l'espèce puisque la vente n'avait pas été conclue de sorte que la rémunération du mandataire n'était pas due.
En se déterminant ainsi alors qu'en l'absence de cette précision, le mandat de vente était nul, de sorte que l'agent immobilier se trouvait privé de sa vocation à bénéficier, fût ce en vertu du compromis, de la clause pénale en qualité de mandataire, la cour d'appel a violé les les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
Et en application de l'article 627, alinéa 2, du Code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée. En conséquence l'arrêt de la cour d'appel est cassé en ce qu'il juge valable le mandat du 25 juin 2003 et condamne M. Y à payer à l'APIM une somme de 2.500 EUR.
Dans une telle situation, le négociateur doit fonder sa demande non sur la seule clause pénale mais aussi de façon subsidiaire sur la responsabilité de droit commun de l'article 1382 du Code civil.
M. Y a chargé verbalement Alice Z, sa voisine, de lui trouver un acquéreur pour sa maison; le 25 juin 2003, l'intéressée, décédée depuis, a, au nom et pour le compte du propriétaire du bien, confié un mandat écrit de vente sans exclusivité à l'agence immobilière Alpes Provence immobilier (APIM); après avoir signé une promesse synallagmatique le 2 août 2003, M. Y, invoquant la nullité de son engagement en raison d'un vice de consentement, a refusé la régularisation de la vente par acte authentique; l'APIM lui a réclamé l'indemnité compensatrice prévue au profit du mandataire en pareil cas aux termes de la clause pénale stipulée dans le compromis.
Pour juger valable le mandat de vente et faire application de la clause pénale, l'arrêt attaqué retient que le défaut de détermination de la partie à la vente devant supporter le paiement de la commission était sans incidence en l'espèce puisque la vente n'avait pas été conclue de sorte que la rémunération du mandataire n'était pas due.
En se déterminant ainsi alors qu'en l'absence de cette précision, le mandat de vente était nul, de sorte que l'agent immobilier se trouvait privé de sa vocation à bénéficier, fût ce en vertu du compromis, de la clause pénale en qualité de mandataire, la cour d'appel a violé les les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.
Et en application de l'article 627, alinéa 2, du Code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée. En conséquence l'arrêt de la cour d'appel est cassé en ce qu'il juge valable le mandat du 25 juin 2003 et condamne M. Y à payer à l'APIM une somme de 2.500 EUR.
Dans une telle situation, le négociateur doit fonder sa demande non sur la seule clause pénale mais aussi de façon subsidiaire sur la responsabilité de droit commun de l'article 1382 du Code civil.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 1re, 8 oct. 2009 (pourvoi n° 08-14.968 D), cassation partielle sans renvoi