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Le 04 novembre 2005
Aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du Code civil, mais ces collectivités ne sauraient légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé, dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités de maître d'ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation de marchés publics et de concurrence prévues par le Code des marchés publics, qu'à celles d'exécution des marchés de travaux publics, lorsque l'objet de l'opération est l'aménagement et la construction d'un immeuble, neuf ou réhabilité, entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres. Une collectivité publique ne saurait acquérir par une vente en l'état futur d'achèvement un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres. Cour administrative d'appel de Bordeaux, 2e chambre, 1er mars 2005 (req. n° 01BX00788). Dans l'affaire en question, le Conseil de district de Millau (Aveyron) avait décidé de modifier le programme de construction et d'aménagement d'un immeuble destiné à devenir son siège. Cette modification répondait donc à ses besoins propres. Le juge administratif a considéré en conséquence que la délibération du conseil de district qui donnait mandat à son président pour signer l'avenant au contrat de VEFA de l'immeuble était entachée d'excès de pouvoir. Le juge a rappelé qu'il est nécessaire, dans cette hypothèse, de se conformer aux dispositions du Code des marchés publics afin de provoquer une mise en concurrence. L'arrêt de la CAA de Bordeaux suit celui bien connu du Conseil d'État du 8 février 1991 (req. n° 57-679, région Midi-Pyrénées c/ synd. de l'architecture de la Haute-Garonne) où la Haute juridiction administrative s'est prononcée en ce sens que les collectivités publiques ne peuvent avoir recours au contrat de vente d'immeubles à construire pour la réalisation de la construction d'un immeuble entièrement destiné à devenir leur propriété et conçu en fonction de leurs besoins propres: "Considérant que si aucune disposition législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du Code civil, elles ne sauraient légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé, dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités du maître de l'ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation, notamment aux règles de concurrence, prévues par le Code des marchés, qu'au régime d'exécution des marchés de travaux publics, lorsque, comme en l'espèce, l'objet de l'opération est la construction même pour le compte de la collectivité d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres". Il s'agissait alors d'un immeuble destiné à constituer l'hôtel de région. Nous pensons qu'a contrario de ces décisions, le recours à la vente d'immeubles à construire, telle une vente en état futur d'achèvement, est possible dès lors que la vente ne porte que sur une partie d'un immeuble destiné pour la plus grande partie à d'autres propriétaires et qui, tout au moins pour cette partie, n'a pas été conçue en fonction des besoins propres de la collectivité publique. La CAA de Bordeaux avait statué dans ce sens par un arrêt du 19 mars 2002.