FAQ: construction en copropriété ou en SCI?

Question. Dans un partage successoral, ma soeur et moi avons reçu en indivision une parcelle de terrain constructible de 1.050 m². Le plan d'urbanisme prévoit une superficie minimale pour construire de 600 m². Le permis de construire vient être obtenu mais le maire nous indique que le préfet lui demande de retirer le permis qui ne serait pas conforme à la règle d'urbanisme. Le permis a été délivré à mon nom en tant que mandataire commun de l'indivision pour la construction en copropriété de deux logements. Nous avons en effet prévu une copropriété avec trois lots, un pour un logement sur 500 m², un pour un logement sur 480 m², un dernier pour la voie d'accès commune. Les deux logements sont accolés et ne constituent donc qu'un seul bâtiment. Nous cherchons une éventuelle solution de repli et notre architecte nous indique la société civile immobilière. Qu'en pensez-vous? Réponse. La mention que l'opération serait faite en copropriété a certainement amené le préfet à penser que la construction révélait une intention de diviser le sol en jouissance avant l'achèvement de la construction et ainsi à invoquer la non-conformité du projet au plan d'urbanisme puisqu'il y aurait alors une division en deux parcelles dont chacune serait inférieure à la superficie minimale imposée par le plan d'urbanisme. Il y a donc bien un risque d'annulation du permis de construire. Le transfert du permis de construire à une société civile immobilière (SCI) constituerait une régularisation, puisque dès lors il n'y aurait plus qu'un maître de l'ouvrage: la SCI. Toutefois, il serait nécessaire alors que les statuts de la SCI excluent toute clause réglementant la dissolution et le partage de la société, par exemple en prévoyant que tel immeuble social construit reviendra à votre soeur et tel autre à vous-même. Une clause statutaire de cette nature révélerait votre intention de diviser, ferait entrer l'opération dans le cadre de l'article R. 421-7-1 du Code de l'urbanisme (permis valant autorisation de diviser) et rendrait applicable la superficie minimale à chaque lot prévu (Conseil d'Etat, 8 février 1999, Commune de La Clusaz, req. n° 171946). Il vous faut donc examiner les inconvénients, sur le plan civil, qu'une telle construction en société vous amènerait (frais d'apport en société, difficultés pour le crédit, unicité de la maîtrise d'ouvrage, frais ultérieurs de partage, etc.).