Le plancher laissait passer les odeurs de tabac du café du coin

Les acquéreurs d'un appartement au premier étage d'un immeuble dont le rez-de-chaussée est occupé par un local commercial où est exploitée une activité de café-comptoir restaurant sont fondés à se prévaloir de la garantie des vices cachés en raison des nuisances sonores et olfactives.

Ces nuisances olfactives consistant en des odeurs de tabac s'infiltrant par le plancher des pièces de l'appartement étaient antérieures à la vente et que les vendeurs ne pouvaient pas méconnaître leur subsistance au jour de celle-ci nonobstant les travaux de colmatage préconisés. Les nuisances olfactives et sonores constituaient des défauts cachés pour les acquéreurs qui ne pouvaient pas en relever l'existence à l'occasion de simples visites dans le cadre de leur recherche de logement. En effet, les acquéreurs ne pouvaient soupçonner que le plancher du logement laissait passer les odeurs de tabac du café situé en rez de chaussée, spécialement en soirée, sauf à se livrer à un examen olfactif particulièrement minutieux, ce type de nuisance n'étant pas de ceux auquel un acquéreur peut légitimement devoir être confronté. Les vendeurs ne peuvent objecter que les nuisances trouvent leur origine dans l'exploitation du café, donc dans un fait extérieur à l'appartement vendu, sauf à ajouter au texte de l'art. 1641 du Code civil une restriction qu'il ne comporte pas. Il en résulte que les vendeurs ont manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente.

Au vu du prix de vente de l'appartement qui s'est élevé à 397 400 EUR, les vendeurs doivent être condamnés à restituer la somme de 79 480 EUR correspondant à 20% de ce prix de vente.

PS -  En cas de vices cachés, l’acquéreur peut exercer soit une action rédhibitoire soit une action estimatoire. Les deux actions se trouvent spécifiées à l’article 1644 du code civil qui énonce « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ».

Le Code civil confère donc un choix entre deux actions :

- Action rédhibitoire (annulation de la vente et restitution du prix)
- Action estimatoire (restitution de partie du prix)

S’ajoute une autre action celle en réparation pour les dommages causés par la chose vendue.

Au cas de l'espèce, les acquéreurs ont engagé l'action estimatoire pour être remboursés d'une partie du prix d'achat.