Différence de surface : responsabilité de l'agent immobilier

Dès lors qu'il n'y a pas eu de poursuites pénales sur le fondement de l'art. L. 121-1 du Code de la consommation pour pratique commerciale trompeuse, qu'il appartient au demandeur à l'action engagée devant une juridiction civile, d'établir l'existence des éléments nécessaires à la mise en oeuvre de la responsabilité civile du professionnel.

L'agent immobilier est tenu d'éclairer les parties aux conventions conclues par son intermédiaire ; son devoir d'information et de conseil lui impose en particulier de veiller à la correcte désignation des éléments susceptibles d'influer sur le consentement des parties.

Mme P a acquis en janvier 2010, par l'intermédiaire de la société DELTA IMMOBILIER, une maison individuelle présentée dans l'annonce commerciale de cette agence immobilière comme ayant une surface habitable de 120 m2.

Il est établi que la surface habitable réelle était de 106, 77 m2.

Si l'indication d'une surface dans la fiche de présentation du bien, destinée à sa commercialisation, est dépourvue de valeur contractuelle, une telle précision n'étant pas obligatoire pour une maison individuelle, il en va différemment lorsque cette précision a été reportée dans le compromis de vente signé entre les parties, ce qui est le cas en l'espèce. L'agence immobilière qui a assuré la rédaction du compromis, connaissait cet élément, de sorte qu'il lui incombait d'exercer son devoir d'information sur cet élément substantiel dans l'accord des parties sur la chose et le prix ; la circonstance que l'acte authentique qui a été rédigé postérieurement par le notaire ne comporte aucune indication de surface ne dispensait pas l'agent immobilier de son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur.

En ne vérifiant pas l'exactitude de la surface qu'elle a mentionnée dans le compromis de vente, l'agence immobilière a commis une faute qui engage sa responsabilité. Les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que, mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. La perte de chance est indemnisée par l'allocation de 13 859 EUR.