Qui du bailleur ou du locataire a la charge d'élaguer les arbres

Les époux M, par acte sous seing privé en date du 7 mai 2013, ont consenti à M. Loïc G un bail d'habitation sur une propriété située [...], comportant une maison édifiée sur un terrain de 8 000 m2, moyennant un loyer mensuel initial de 1 350 EUR.

Se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, M. et Mme M ont fait signifier à M. G le 24 avril 2014 un commandement visant la clause résolutoire, puis par acte signifié le 6 août 2014 l'ont fait assigner aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes de 9 450 EUR au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2014, 945 euro au titre de la clause pénale.

Le bail portant sur une maison individuelle et son jardin, intégralement privatifs, la question posée à la cour est celle de la qualification de l'élagage des arbres en réparation locative, et non en charge récupérable, et il convient de se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui demeure pour l'application de l'art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 auquel le bail est soumis, et à l'article I de son annexe qui vise l'élagage des arbres et arbustes. Si les travaux d'élagage des arbres et arbuste et taille des haies incombent effectivement au locataire au cours de la durée du bail, tel n'est pas le cas lorsque ces travaux sont nécessaires dès l'entrée dans les lieux, non pas au titre de l'entretien courant, mais pour la remise en état de bon entretien tel qu'il aurait du être délivré par le bailleur. En l'espèce, le locataire a fait réaliser la taille des haies de laurier et l'élagage des peupliers.

Concernant la taille des haies, il ressort des attestations de voisins que les haies, qui n'étaient pas entretenues depuis plusieurs années, avaient atteint des proportions gigantesques et attiraient des nuées d'étourneaux qui étaient source de nuisances. Les bailleurs, avant la conclusion du bail, se sont contentés de tailler les haies pour les parties débordant chez les voisins, mais n'ont pas fini le travail de taille. La facture de taille des haies (4544 EUR), payée par le locataire, doit donc être déduite de l'arriéré locatif.

S'agissant des peupliers, en revanche, la hauteur de plus de 15 mètres évoquée par l'un des témoins constitue une hauteur parfaitement normale pour un peuplier d'Italie adulte et n'est nullement révélatrice d'un manque d'entretien ; aucun élément précis et circonstancié ne permet de retenir que les peupliers auraient été fragilisés de quelque façon que ce soit et auraient présenté un risque de chute sur les propriétés voisines, et qu'ainsi leur état auraient nécessité un élagage. Le locataire ne peut donc valablement prétendre opérer compensation entre tout ou partie des loyers impayés et la facture d'élagage des peupliers (8400 EUR), dont il conservera la charge.