Servitudes : les limites des recherches du notaire

Une société civile immobilière (SCI) a acquis un immeuble a été condamnée à démolir la construction qu'elle a fait réaliser en contravention avec un règlement de cour commune instituant une servitude non aedificandi.

L'action en responsabilité dirigée par la SCI contre le notaire ayant reçu la vente doit être rejetée. S'il est reproché à ce dernier de ne pas avoir effectué les recherches nécessaires permettant d'établir l'existence du traité de cour commune du 11 février 1928, il ne peut être valablement reproché au notaire, alors qu'aucun des titres de la chaîne de propriété dont les vendeurs du bien en cause tiraient leurs droits ne mentionne l'existence de la servitude non aedificandi, de n'avoir pas entrepris des recherches dont la SCI précise qu'elles devaient consister pour le notaire à lever un état hypothécaire des formalités publiées avant 1956, date d'entrée en vigueur du décret du 4 janvier 1955.

Le notaire qui a procédé à une vérification trentenaire et a recueilli les déclarations du vendeur qui a indiqué qu'il n'a laissé acquérir aucune servitude sur le bien et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune, ne disposait en effet d'aucun indice lui permettant raisonnablement de soupçonner l'existence du traité de cour commune. Par ailleurs, les seules circonstances que le notaire a reçu seul l'acte en cause et procédé aux formalités de règlement de la succession du précédent propriétaire du bien vendu ne constituaient nullement une circonstance exceptionnelle impliquant que le notaire procède à des recherches au-delà de la durée de trente ans. Il n'existe enfin aucun élément permettant de retenir que le notaire aurait par son analyse juridique erronée du traité de cour commune conduit sa cliente à finaliser son projet de construction et à s'exposer inutilement à des dépenses importantes.