Quand le vendeur fait échouer la vente, l'agent immobilier a droit à sa rémunération

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2010, Mme Sylviane a donné à la SARL Domière le mandat non exclusif de vendre un appartement dépendant d'un immeuble sis 7..., au prix de 600 000 EUR net vendeur, la rémunération de l'agent immobilier, égale à 9 % du prix de vente, étant à la charge du mandant. Par message électronique du 13 juillet 2010, M. Z a offert d'acquérir l'appartement au prix de 660 000 EUR et l'agent immobilier a transmis cette offre à Mme Silviane le jour même. Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juillet 2010, Mme Sylviane a informé son mandataire de ce qu'elle avait signé le 12 juillet 2010 un "compromis" de vente avec un acquéreur, M. A, qu'elle avait trouvé par ses propres moyens et que la proposition de M. Z était "irrecevable". Par acte du 23 avril 2012, la société Domiere a assigné Mme Sylviane en paiement de la somme de 33 000 EUR au titre de l'indemnité compensatrice de la perte de sa commission. 

Dans le mandat du 3 juillet 2010, les parties ont stipulé que le mandant "garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec AR les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur".

Mme Sylviane, qui avait reçu une offre d'achat de M. A le 12 juillet 2010 et qui communiquait, pourtant, avec son mandataire par messages électroniques, n'a informé ce dernier de l'existence d'une offre que le 20 juillet 2010 ; elle ne s'en est prévalue dans les formes du mandat que le 28 juillet 2010 ; ainsi, la mandante n'a pas immédiatement prévenu l'agent immobilier de ce qu'elle avait trouvé un acquéreur par ses propres moyens ; bien plus, elle l'a induit en erreur en lui adressant le 26 juillet 2010 les coordonnées de son notaire pour permettre la rédaction de l'avant-contrat au profit de M. Z ; si la défaillance de M. A a permis la reprise du mandat en renouant le dialogue avec M. Z, cependant, la signature de l'avant-contrat, qui aurait été possible à compter du 26 juillet 2010, a été retardée d'autant, cet acquéreur ayant prorogé son offre d'achat du 13 juillet 2010, une première fois, au 20 juillet 2010 et une seconde fois, au 15 septembre 2010.

La réalisation de l'opération a finalement échoué lors de la réunion de signature de l'avant-contrat devant le notaire le 2 décembre 2010, "un différend" étant survenu quant à la date de réitération; en effet, Mme Sylviane a exigé de son notaire, suivant message électronique du 12 novembre 2010, que la date de réitération fût repoussée au 2 juin 2011 pour lui permettre de trouver un autre domicile à Paris ; l'appelante, la venderesse, n'établit pas avoir recueilli l'accord de l'acquéreur sur ce nouveau report du transfert de propriété avant le rendez-vous de signature où il a découvert que la date de réitération n'était pas négociable ; ainsi, le refus de l'acquéreur a été provoqué par l'exigence tardive de la venderesse.

Le Tribunal a exactement dit que Mme Sylviane n'avait pas exécuté le contrat de bonne foi et avait fait échouer la vente en la retardant, privant par sa faute l'agent immobilier de sa commission, les manquements allégués de ce dernier n'étant pas établis. 

La somme de 33 000 EUR n'étant pas exigible au 22 octobre 2010, les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter de cette date.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fait application de la clause pénale sans en diminuer le montant et en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à la date de l'acte introductif d'instance, valant mise en demeure.