Délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Mmes et MM. Bettie, Valérie, Philippe et Jacques X et Mme Claude Y (les consorts X) ont consenti à la société Com’ca Le Look  plusieurs baux dérogatoires successifs portant sur un local dont ils sont propriétaires, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010 ; la société Com’ca ayant, par lettre recommandée du 8 septembre 2010, sollicité le bénéfice du statut des baux commerciaux, les consorts X... l’ont assignée par acte du 21 janvier 2011 en fixation du montant du loyer.

1/ Les consorts X ont fait grief à l’arrêt d'appel de déclarer prescrite leur action en fixation du prix du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008, alors, selon le moyen, qu’il résulte des dispositions de l’art. L. 145-5 du Code de commerce que le bail dérogatoire conclu avant l’expiration du bail en cours entraîne de plein droit la naissance d’ "un nouveau bail" soumis au statut des baux commerciaux ; que, le statut des baux commerciaux ne comporte toutefois aucune disposition relative à la fixation du loyer initial d’un bail commercial, de sorte que l’action en fixation du loyer d’un tel bail n’entre pas dans le champ d’application de la prescription biennale de l’art. L. 145-60 du Code de commerce, mais relève du droit commun du louage ; qu’en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l’art. L. 145-60 du Code de commerce par fausse application.

Mais l’action en fixation du loyer du bail commercial qui s’opère par application de l’article L. 145-5 du Code de commerce est soumise au délai de prescription biennale de l’art. L. 145-60 du Code précité.

2/ Mais, au visa de l'art. L. 145-60 du Code de commerce, ensemble l’art. 2224 du Code civil :

En application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande en fixation du loyer du bail commercial né par application de l’art. L. 145-5 du Code de commerce suppose qu’ait été demandée, par l’une ou l’autre des parties, l’application du statut des baux commerciaux ; dès lors, c’est à cette date que les parties ont connaissance des faits leur permettant d’exercer l’action en fixation du loyer.

Il s’ensuit que le délai de prescription de l’action en fixation du loyer d’un tel bail court, non pas de la date à laquelle naît le bail commercial, mais de la date à laquelle la demande d’application du statut est formée par l’une ou l’autre des parties, le montant du loyer étant fixé à la valeur locative à compter du jour de cette demande.

Il résulte des constatations de l’arrêt d'appel que la société Com’ca a revendiqué l’existence d’un bail commercial par lettre recommandée du 8 septembre 2010 ; c’est à cette date que les consorts X, tirant les conséquences juridiques de cette demande, ont eu connaissance des faits permettant l’exercice d’une action en fixation du loyer de ce bail ; qu’ils ont introduit leur action le 21 janvier 2011, soit moins de deux ans après cette date.

En déclarant cette action prescrite, après avoir retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la naissance du bail commercial, la cour d’appel a violé les textes susvisés.