Obligation de délivrer un logement décent au locataire

L'art. 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n° 2002-210 du 30 janvier 2002 précise la notion de décence, et énonce que le logement décent doit comporter (art. 2.5) des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement doit aussi (article 3 du décret du 30 janvier 2002) être doté d'une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, d'une cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide, ainsi qu'une installation sanitaire comportant un équipement pour la toilette corporelle également alimenté en eau chaude et froide.

En l'espèce, Mademoiselle Cindy A, locataire, reproche à Monsieur Denis H, bailleur, d'avoir failli à ses obligations en lui délivrant un logement insalubre en raison de l'envahissement de moisissures consécutives à un défaut généralisé d'étanchéité et à l'absence de ventilation réglementaire ; elle s'appuie sur le rapport de l'Agence Régionale de Santé établi le 12 juillet 2012 et envoyé au maire de LEYVILLER.

Ce rapport mentionne en effet la présence de moisissures généralisées avec dégradation des supports, l'enduit étant fissuré ; qu'il préconise la suppression des causes d'humidité et la remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs intérieurs et extérieurs et plafonds détériorés.

Ce document n'a certes pas été établi de manière contradictoire, comme l'a fait observer Monsieur Denis H et comme l'a relevé le premier juge ; cependant, aucun élément ne permet de remettre en cause l'impartialité et l'objectivité de l'Agence régionale de Santé, s'agissant des constats qu'elle a effectués au domicile.

Le constat de la présence de moisissures n'est pas discuté par Monsieur Denis H ; il en impute cependant la responsabilité à Mademoiselle Cindy A, à qui il reproche de ne pas avoir chauffé les locaux, en particulier au cours de l'hiver 2010-2011, ainsi qu'il ressort d'une lettre de son assureur CAM BTP en date du 18 mars 2013 ; Monsieur Denis H ne produit pas les pièces venant à l'appui de ses imputations, en particulier l'expertise contradictoire selon laquelle la présence de moisissures était due à un phénomène de condensation, et non à l'infiltration d'eau.

En l'état du dossier, les causes de la présence de moisissures sont donc discutées, et ne peuvent, ainsi que l'a relevé le premier juge, être imputées avec certitude à Monsieur Denis H, dans la mesure où elles peuvent également résider dans une absence ou une insuffisance de chauffage des locaux imputable à la locataire.

En revanche, le rapport contient des éléments strictement factuels relatifs à l'absence de ventilation basse et à la présence d'une ventilation haute au débouché non identifié dans la cuisine, à l'absence de ventilation basse et à la présence d'une ventilation haute regroupée avec une évacuation hors toiture dans le cabinet d'aisances et la salle de bains ; il précise que le logement ne dispose plus que d'un point de tirage alimenté en eau (le lavabo du cabinet d'aisances) ; le cumulus électrique installé dans le garage utilisé comme commerce est hors service ; la chaudière de chauffage central, installée dans un local du rez de chaussée, n'est plus raccordée à son conduit d'évacuation ; il en est conclu que l'ensemble de ces désordres présente un danger imminent pour la sécurité des occupants de ce logement et de cet immeuble.

L'agence régionale de santé ajoute qu'il y a suspicion de plomb dans les peintures anciennes et dégradées des boiseries du logement, et suspicion de présence d'amiante, au moins pour la toiture du cabanon.

Monsieur Denis H se contente d'affirmer que l'absence de ventilation, reconnue, ne constitue pas un défaut justifiant la résiliation du contrat de bail.

Force est cependant de constater que le logement loué à Mademoiselle Cindy A n'est pas pourvu d'un système de ventilation réglementaire, que la cuisine et la salle de bain ne sont pas alimentés en eau chaude et froide, et que le chauffage central n'est pas raccordé à un dispositif d'évacuation ; que Monsieur Denis H a failli à ses obligations de délivrer à Mademoiselle Cindy A un logement remplissant les critères de décence exigés par le décret du 30 janvier 2002 ; la gravité de ces manquements justifient, ainsi que l'a relevé le premier juge, la résiliation du contrat de location aux torts du bailleur.