L'agent immobilier est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés

Le 16 mai 2012, par acte sous seing privé, monsieur et madame M ont donné à bail, par l'intermédiaire de la SAS Foncière Lelievre, à madame Véronique J, un appartement situé [...]

Le bail était consenti pour une durée de trois ans, à compter du 13 avril 2012, au loyer mensuel de 530 euro, outre la somme de 40 euro à titre de provision sur charges.

Par acte du 13 avril 2012, Frédéric B, s'est porté caution solidaire des engagements de Véronique J à raison du bail et donc du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges, taxes, impôts, accessoires, intérêts, dommages et intérêts, indemnités dues au titre de la clause pénale, indemnité d'occupation et toutes sommes dues en cas de condamnation judiciaire, dégradation et réparations locatives. La société Foncière Lelièvre, agent immobilier, mandataire des bailleurs, a rédigé l'acte de cautionnement.

L'agent immobilier, professionnel, mandataire rémunéré par les bailleurs, est tenu de garantir l'efficacité des actes qui lui sont confiés. Il lui appartient donc de vérifier les conditions de validité d'un acte de cautionnement solidaire garantissant les engagements du bail, qu'il a rédigé. En l'espèce, l'acte de cautionnement n'est pas conforme aux dispositions de l'art. 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors que les mentions manuscrites n'ont pas été rédigées par la caution mais par la locataire. Il résulte du simple examen comparatif des écritures de la caution et de la locataire que l'engagement de cautionnement n'a pas été établi par la caution. Il est patent qu'en ne s'assurant pas de la rédaction par la caution elle-même des mentions manuscrites exigées par la loi et donc de la régularité des actes à établir dans le cadre de sa mission, l'agent immobilier a commis un manquement à ses obligations contractuelles.

Le mandataire doit donc réparer le préjudice subi par ses mandants, qui correspond à la perte de chance de recouvrer, auprès de la caution, les sommes dues par la locataire. La perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle doit être retenue pour 50 % des sommes en cause, de sorte que l'agent immobilier doit verser 2 000 euro aux bailleurs à titre de dommages et intérêts.