Validation d'une vente en viager et mise hors cause du notaire et du négociateur

Après une négociation menée avec le concours de la société Renée Costes immobilier, suivant acte authentique du 25 juin 2012 reçu par M. Fabien, notaire, Michel, né le 8 janvier 1945, a vendu à Nathalie , avec réserve du droit d'usage et d'habitation pendant sa vie, le lot n° 410 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 26 Clos des perroquets à Champigny-sur-Marne (94), soit un appartement de quatre pièces d'une superficie de 80 m2, pour une valeur fiscale de 110 190 euro, le prix étant payé pour partie comptant à hauteur de la somme de 10 000 euro et par une rente viagère annuelle de 6 072 euro. Michel est décédé le 13 août 2012. Le 10 avril 2013, Jeannine R, soeur du défunt et son unique héritière, a assigné l'acquéreur, le notaire rédacteur de l'acte du 25 juin 2012, l'agent immobilier et le notaire, en nullité de la vente.

Il est avéré que l'état de santé du vendeur crédirentier, qui s'est dégradé moins d'un mois après la vente en viager, a exigé son hospitalisation. Cependant, aucun des éléments versés aux débats par la soeur du défunt, son héritière, ne prouve que l'agent immobilier, l'acquéreur ou le notaire, avaient connaissance de la gravité de la maladie et de l'imminence du décès du vendeur, les déclarations de l'intéressé faites au notaire, selon lesquelles il voulait évincer sa famille de son héritage, n'établissant pas que le vendeur aurait fait part à l'officier ministériel de son proche décès, mais démontrant que le notaire avait informé le vendeur des conséquences d'une vente en viager sur la transmission de son patrimoine. En conséquence, la vente avait un caractère aléatoire.

S'agissant de l'évaluation de l'appartement, la soeur du défunt se fonde sur le prix moyen du mètre carré dans la ville, mentionné sur un site Internet qui ne paraît pas émaner d'agents immobiliers, pour affirmer que l'appartement litigieux aurait eu une valeur de 272 301 euros. Mais les pièces versées aux débats, émanant de la base des notaires, montrent, pour la période concernée et le même secteur géographique, qu'un appartement comparable au bien litigieux a été vendu 188 000 euro. Dès lors, la vente, qui n'a pas été faite à vil prix, ne sera pas annulée.

Le notaire de l'acte n'avait pas connaissance de la gravité de la maladie du vendeur ni de la proximité du décès de ce dernier. La soeur du défunt, qui affirme que son frère était prodigue et avait fait l'objet d'une procédure de tutelle, n'établit pas l'incapacité du vendeur. La décision de se soigner et les lettres adressées au syndic prouvent au contraire que le vendeur était responsable de ses actes. La vente elle-même, décidée par le défunt pour augmenter ses revenus et apurer ses dettes envers la copropriété témoigne de ce que ce dernier était sain d'esprit.