Selon l'art. 545 du code civil que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique. Il en résulte que tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition totale de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, sauf lorsqu'il est techniquement possible de supprimer d'une autre manière l'empiétement par une mesure propre à faire cesser la transgression du droit de propriété.
La démolition s'applique même si l'empiétement est minime, a été commis de bonne foi et a été rendu nécessaire par l'état des lieux, et ce quels que soient les difficultés techniques des travaux et le coût ou les conséquences économiques de la démolition.
Dès lors qu'est constaté l'empiètement d'un mur de 20 cm sur la propriété voisine, sans qu'aucune prescription acquisitive abrégée ne puisse être alléguée en vertu de l'art. 2272 du code civil, il convient en application de l'art. 545 du même code, d'exiger la démolition totale de cet ouvrage empiétant sur la propriété voisine à défaut d'aucune autre mesure propre à faire cesser cette transgression du droit de propriété, et ce sous astreinte de 50 EUR par jour de retard durant 4 mois après l'octroi d'un délai de six mois. De même, 2000 EUR de dommages et intérêts seront versés aux propriétaires voisins en réparation de leur préjudice de jouissance.
Enfin, les victimes de cet empiètement sont en droit de rechercher la garantie de leur vendeur, de surcroît vendeur professionnel tenu de vérifier les limites séparatives pour éviter aux acquéreurs ce genre de risque ainsi que la responsabilité quasi-délictuelle du maître de l'ouvrage indiscutablement à l'origine de cet empiètement et d'obtenir ainsi leur condamnation in solidum à le garantir.
- Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 22 mai 2017, RG N° 15/02489