L'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et que cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat, étant expressément précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret.
En l'espèce, si le lot 2 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant : au sous-sol, des water-closets, au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine et cabinet de toilette, au premier étage : deux chambres et cabinet de toilette, outre une remise et un garage sur le côté et la jouissance exclusive et particulière d'une partie de jardin sise devant le pavillon, l'acte de vente, quant à lui, mentionne qu'après modifications résultant d'une autorisation d'urbanisme, le pavillon comprend désormais : au sous-sol des WC, outre une buanderie et une chaufferie, au rez-de-chaussée : un salon, un séjour, une cuisine et un cabinet de toilette.
Or, l'expertise judiciaire établit qu'en réalité, le sol de certaines parties communes a été annexé à l'occasion de transformations, sans modification du règlement de copropriété qui aurait permis de les transformer en parties privatives.
C'est ainsi, d'une part, que les combles, au 2e étage, ont été aménagés, et que, d'autre part, une seconde pièce a été construite au rez-de-chaussée, en l'état de salle à manger lors des constatations de l'expert.
Il s'évince des dispositions de l'art. 46 précité que le mesurage réglementaire ne peut comprendre les superficies de parties communes annexées de fait, sur lesquelles, contrairement aux parties privatives, le copropriétaire ne peut s'exercer aucun droit de propriété.
Dans le cas de vente de lot de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'art. 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour l'application de ces dispositions, il y a encore lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, sans s'arrêter, en particulier, à la désignation figurant au règlement de copropriété.
Dans ces conditions, la jouissance exclusive des parties communes appropriées de fait, cédée à l'occasion de la vente immobilière litigieuse, nullement remise en cause dans son principe par les parties au contrat qui ne caractérisent aucun risque d'éviction, doit faire également l'objet d'une valorisation, à déduire du prix globalement fixé.
En l'espèce, l'expertise établit, d'une part, que les combles aménagés ont une superficie de 20,8 m², dont 14,6 m² présentent une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, d'autre part, que la pièce du rez-de-chaussée prise sur les parties communes est d'une superficie de 19,7 m².
S'agissant de la moindre mesure, celle-ci s'établit en l'espèce par la différence entre la superficie annoncée à l'acte de vente, soit 96,48 m², et la superficie réglementairement calculée pour les seules parties privatives en application du règlement de copropriété.
Ainsi que l'a démontré le rapport d'expertise, il y a lieu de retenir les superficies suivantes :
- au sous-sol ou rez-de-jardin : celle de la remise, à l'exception du garage, ayant été vérifié que ce dernier n'avait pas été aménagé et étant encore observé que la chaufferie-buanderie-dégagement est d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m entraînant l'exclusion de ces pièces ;
- au rez-de-chaussée : celles de l'entrée, du séjour, de la cuisine et de la salle de douche, à l'exception de la salle à manger partie commune annexée de fait ;
- au premier étage : celles de deux chambres, d'un WC et d'un dégagement.
L'ensemble correspondant à une superficie de 62,5 m², étant observé que les aménagements des combles, correspondant à des parties communes annexées de fait, n'ont pas été retenues et ne devaient pas l'être, la moindre mesure, supérieure à 1/ 20e, est donc de 33,98 m².
Le prix effectivement payé de 280 230 EUR doit être diminué de la valeur du jardin formant le lot 7, de la valeur du jardin devant le pavillon partie du lot 2, de la valeur du garage et de la valeur des parties communes annexées de fait, soit les combles et la salle à manger.
L'expert a valablement estimé les deux jardins parties communes à jouissance exclusive, à la somme de 20 000 EUR et le garage, à la somme de 17 000 EUR.
L'usage exclusif des combles aménagés, à usage de chambre et de salle de jeu, représentant une superficie de 20,8 m² dont 14,6 m² d'une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m sera évalué à 10 000 EUR, compte tenu de l'utilité très grande de ces pièces.
L'usage exclusif de la pièce à usage de salle à manger de 19,7 m², qui constitue la plus vaste pièce du logement, doit être évalué à 55 000 EUR.
La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit se détermine ainsi :
- prix des parties privatives soumises à l'obligation d'indication de superficie :
280 230 €-20 000 €-17 000 €-10 000 €-55 000 € = 178 230 EUR
- réduction de prix proportionnelle :
178 230 €- [178 230 € : 96, 48] x 62, 5 = 62 772,13 EUR
Cette somme de 62 772,13 EUR sera allouée aux époux Y, acquéreurs, et mise à la charge des époux A, vendeurs.
Dès lors que l'art. 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit pas d'autre sanction que la diminution que celle du prix les époux Y seront déboutés de toute réclamation complémentaire à la réduction du prix.
Les frais d'expertise sont inclus aux dépens.
- Cour d'appel de Paris, 9 juin 2017, RG n° 10/01180