Absence d'effet d'une clause de style dans un acte notarié de vente

Par acte notarié passé le 26 novembre 2011 par devant Z, notaire à Ornans, Philippe et Cathy ont acquis de Claude  une parcelle de terrain cadastrée section AL n° 71 [...] pour une contenance de 11 a, au prix de 75.000 euro, soit 68 euro le mètre carré.

Les acheteurs ont exposé qu'ils ont découvert, lors du dépôt de la demande de permis de construire de leur maison sur cette parcelle, que seule une partie de ce terrain était constructible et qu'ils ont dû, en conséquence, reculer l'implantation de la maison de trois mètres par rapport à leur projet initial.

Estimant avoir été trompés, ils ont, par acte d'huissier délivré le 25 novembre 2013, fait assigner leur vendeur devant le tribunal de grande instance de Besançon aux fins de voir en particulier prononcer la réduction du prix d'acquisition de leur terrain (action rédhibitoire).

Le vendeur a estimé que l'inconstructibilité d'une partie du terrain était apparente au moment de la vente et affirme que les acquéreurs connaissaient le bien vendu puisqu'ils ont dispensé le notaire de requérir tout autre document comme en atteste la mention suivante figurant à l'acte : "l'acquéreur ayant déclaré parfaitement connaître le bien vendu et avoir pris lui-même auprès des services compétents, tous renseignements concernant les règles d'urbanisme s'appliquant à l'immeuble".

Néanmoins, cette indication s'analyse comme une simple clause de style ne pouvant exonérer le vendeur d'une information complète des acquéreurs et la mention susmentionnée de l'inconstructibilité de la zone Ube sans la précision de ce qu'elle s'appliquait au lot vendu ne constituait pas une information suffisante des acquéreurs, d'autant que dans la rubrique "Règlement de la zone applicable annexé aux présentes" il était indiqué en caractère gras que l'immeuble vendu est situé « en zone AU1b" du plan local d'urbanisme de la commune, ce qui, ajouté à la qualification de terrain à bâtir figurant en début d'acte, était de nature à les induire en erreur.

L'action estimatoire des acquéreurs du terrain à bâtir est bien fondée dès lors qu'il existait à la date de la vente un vice caché puisque la parcelle vendue comme terrain à bâtir était pour partie inconstructible alors que le terrain avait bien été vendu à un prix correspondant à celui du marché des terrains à bâtir dans le secteur géographique considéré. La mention de la non-constructibilité d'une zone Ube ne constituait pas une information suffisante des acquéreurs, car il n'était pas précisé qu'elle s'appliquait au lot vendu. De même, la mention portant sur la connaissance du bien vendu par les acquéreurs figurant à l'acte, selon laquelle le notaire était dispensé de requérir tout autre document par les acquéreurs, s'analyse comme une simple clause de style qui ne peut exonérer le vendeur d'une information complète des acquéreurs. Cependant la demande de dommages et intérêts des acquéreurs est rejetée dans la mesure où ils ne justifient pas des frais induits par la modification de leur projet initial.