Point de départ de la prescription de l'action en répétition des charges

L'association L'Amicale des locataires et quarante-sept locataires (les locataires) ont assigné leur bailleur, la société d'HLM d'Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F (la société 3F), en restitution de provisions pour charges.

Ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d'appel, qui a relevé que le bailleur avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions.

Il résulte de la combinaison de l'art. 68 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, de l'art. L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation et de l'art. 2224 du Code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. Pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l'arrêt d'appel retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes précités.