Il appartient à tout preneur de procéder au règlement de ses fermages spontanément, sans attendre une quelconque réclamation

La cour d'appel rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Et sur la demande de résiliation du bail à ferme :

Aux termes de l’art. 411-31 du Code rural, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ,

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. (…)

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

L’article L.411-13 du dit code dispose que le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des bauxrenouvelés.

Par acte sous signature privée en date du 1er avril 1997, madame Z A épouse X a donné à bail à monsieur B Y les parcelles cadastrées section AM numéros 114, 116, 117, 120, 121, 124, 125, 126, 127, 128 et […], […] et […] situées à Pailherols.

Monsieur B Y, preneur, ne conteste pas avoir été mise en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 14 mars et 04 juillet 2017 d’avoir à régler dans le délai de trois mois la somme de 4.500 euro au titre des échéances de fermage 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016, et contenant les dispositions de l’art. L.411-31 du Code rural.

Le premier juge a relevé que monsieur B Y n’a pas justifié du paiement, ni avant les mises en demeure, ni dans les trois mois de celle-ci.

Pour ne pas prononcer la résiliation du bail, le tribunal a retenu que le montant du fermage convenu et payé pendant près de 20 ans étant deux fois plus élevé que le maximum légal du fermage et la pratique antérieure d’un paiement en espèces sans quittance écrite constituent des raisons sérieuses et légitimes du retard de paiement.

Le tribunal a retenu que le loyer initial de 1.219 euro (8.000 francs) était 20 fois plus élevé que le maximum légal du fermage sans établir le montant du loyer maximum en 1997, alors que le prix du fermage est fixé en fonction, notamment, de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols.

Il n’est pas établi que le fermage des terres aurait été trop élevé, qu’il n’aurait pas correspondu aux fermages maxima et minima actualisés chaque année par arrêté préfectoral. En outre, l’action en révision du fermage prévue par l’art. L.411-13 du Code rural et de la pêche au profit du preneur qui aurait accepté un fermage excessif, à un prix supérieur d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, qui doit impérativement être introduite au cours de la troisième année de jouissance, n’a pas été engagé par monsieur B Y.

Par ailleurs, le montant du fermage avait été fixé d’un commun accord entre les parties.

Or, il appartient à tout preneur de procéder au règlement de ses fermages spontanément, sans attendre une quelconque réclamation de son bailleur.

C’est ainsi que le fermage fixé par le bail est dû de plein droit par le preneur en vertu du seul contrat liant les parties et la résiliation du bail est encourue, à défaut de paiement de deux termes de loyers demeurés impayés, la seule exigence formelle à respecter par le bailleur étant la délivrance d’une mise en demeure, formalité remplie, en l’espèce, par madame Z A épouse X.

En conséquence, faute pour monsieur B Y de s’être acquitté des fermages des années 2013-2014, 2014-2015 et 2015-2016 à la date de la première demande aux fins de résiliation de bail formée par Madame Z A épouse X devant le tribunal paritaire des baux ruraux, il convient d’infirmer le jugement rendu le 17 mai 2018 et de prononcer la résiliation du bail en date du 1er avril 1997.

L’indemnité mensuelle d’occupation, qui est destinée à indemniser la privation de jouissance, sera fixée au montant actuel du fermage.