M. et Mme X, acquéreurs, qui fondent leurs demandes à l’encontre de la société IG2P sur les art. 1134 et 1147 du Code civil, soutiennent que la société IG2P, leur vendeur, leur a fourni des indications inexactes au regard du marché locatif d’Angoulême, de la cohérence du coût de l’opération vis à vis du marché et des bénéfices escomptés dans le cadre du dispositif de Robien Ils font valoir que la société IG2P les a convaincus de recourir à un prêt à taux variable ce qui a eu pour effet en raison de l’augmentation du taux d’intérêt de modifier non seulement la durée en remboursement mais également le montant des mensualités. Enfin ils affirment que les informations relatives au dispositif de défiscalisation de Robien ne leur ont pas été fournies.
Ils soutiennent que leur dommage ne leur a été révélé au plus tôt qu’en 2011 lorsqu’ils ont fait évaluer leur bien et lorsqu’ils ont connaissance de l’impossibilité de suspendre le bénéfice de la loi de Robien pendant la durée de leur séjour à l’étranger et que dans ces conditions, leur action engagée par assignation en date du 12 juin 2015 a bien été intentée dans le délaiquinquennal.
La société IG2P demande, quant à elle, la confirmation du jugement soutenant que la détermination du jour où les acquéreurs auraient dû connaître les faits leur permettant d’exercer leur action en responsabilité à son encontre s’apprécie à compter de l’acte de vente en ce qui concerne la surévaluation prétendue du bien et à compter de la carence locative en ce qui concerne une prétendue mauvaise appréciation ou présentation du marché locatif local.
L’acte authentique a été signé entre les parties le 29 mai 2008.
Aux termes de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, le délai de prescription des actions personnelles est de cinq ans. L’art. 26 de la loi dispose qu’en cas de réduction du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le 19 juin 2008. En l’espèce, le délai de prescription est fixé au 19 juin 2013.
L’art. 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Dans le cadre de ce contentieux lié aux opérations de défiscalisation immobilière, l’action en responsabilité engagée par les époux acquéreurs est fondée sur des manquements à l’obligation d’information et au devoir de conseil de la partde la société IG2P et vise à obtenir la réparation d’un préjudice spécifique qu’est la perte de chance de ne pas contracter et donc d’éviter l’investissement litigieux.
La prescription d’une action en responsabilité contractuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. En l’espèce, le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde d’information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter se manifeste dès l’octroi de la signature du contrat d’acquisition à moins que les acquéreurs démontrent qu’ils pouvaient, à cette date, légitimement ignorer ce dommage.
Or en ce qui concerne la valeur du bien acquis, M. et Mme X pouvaient dès la signature de l’acte authentique avoir connaissance de la valeur de leur bien. Au surplus, en matière immobilière, la valeur d’un bien est fonction de plusieurs paramètres ce que ne pouvaient ignorer les acheteurs.
De même, en ce qui concerne une éventuelle mauvaise présentation du marché locatif local, force est de constater que M. et Mme X, acquéreurs, ont souscrit une assurance visant à les garantir en cas de non location du bien ce qui démontre qu’ils n’ignoraient pas les aléas liés à la location. D’ailleurs ils indiquent qu’ils ont subi une carence locative entre le mois de mars 2009 et le mois de mars 2010 ce qui peut constituer le point de départ du délai de prescription concernant l’éventuel manquement au devoir d’information de la société IG2P sur le marché locatif local.
En ce qui concerne un défaut d’information sur le choix du prêt à taux variable qu’ils ont souscrit, force est aussi de constater que l’éventuel dommage en résultant s’est manifesté dés l’octroi du prêt. Au surplus, M. et Mme X ne démontrent pas autrement que par leurs affirmations qu’ils n’auraient souscrire un tel prêt que sous la pression de la société IG2P.
Enfin en ce qui concerne le défaut d’information concernant le dispositif de défiscalisation de Robien, il convient de relever, au vu des documents produits par M. et Mme X que l’information relative à la nécessité de louer le bien pendant 9 années leur a bien été donnée et qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir qu’ils avaient informé la société IG2P de leur intention de s’installer pendant quelques années à l’étranger et qu’ils souhaitaient pouvoirsuspendre pendant ce délai le bénéfice de la loi de Robien.
Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces observations, il y a lieu de constater que M. et Mme X n’établissent pas avoir, lors de la conclusion du contrat d’achat en l’état futur d’achèvement, légitimement ignoré le dommage invoqué. En conséquence, au regard des dispositions de l’art. 2224 du Code civil, l’action de M. et Mme X engagée le 12 juin 2015 est prescrite.
La cour d'appel confirme le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société IG2P.
- Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 4 juillet 2019, RG n° 16/07284