Question. J'ai signé avec le vendeur un compromis pour acheter une maison. Dans le compromis, il est mentionné qu'aucune servitude ne grève le bien vendu. Or m'étant à nouveau rendu sur place, deux voisins m'ont signalé que sous mon jardin passent les canalisations d'évacuation des eaux usées de leurs propres maisons. Est-ce que je peux me retirer de la vente ?
Réponse. Oui, sous réserve d'une étude approfondie par le notaire du dossier en particulier des actes antérieurs et du fichier immobilier.
La réponse affirmative est donnée par un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2014, RG n° 13-18.924 :
L'acquéreur d'un terrain non bâti provenant de la division d'un fonds unique - dont l'autre partie comporte une maison - refuse de régulariser la vente par acte notarié. Il reproche à son vendeur de lui avoir caché l'existence, sur son terrain, de la canalisation d'évacuation des eaux usées de la maison.
La Cour d'appel de Poitiers rejette la demande de l'acquéreur au motif que la présence de la canalisation souterraine dans le terrain vendu ne constitue ni une servitude, ni un droit personnel et ne peut recevoir la qualification de charge.
Au visa de l'art. 1638 du Code civil, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel mais seulement en ce qu'il dit que le compromis vaut acte de vente.
La Haute juridiction dit qu'en statuant ainsi, alors que la présence d'une canalisation non apparente, diminuant l'usage du terrain vendu et n'ayant fait l'objet d'aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds, la cour d'appel a violé l'article précité, l'art. 1638 du code civil.