Revente d'immeubles par une SCI : une activité commerciale ?

La société civile immobilière (SCI) qui ne se livre pas de manière habituelle à l'achat d'immeubles en vue de leur revente, et qui n'a pas souscrit d'option en vue d'être assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS), n'est pas soumise de plein droit à l'IS

Sauf exceptions, les sociétés civiles relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes et leurs associés sont personnellement soumis à l’IR pour la part de bénéfices leur revenant (CGI art. 8). Ces sociétés sont cependant passibles de l’IS lorsqu'elles se livrent à l’exercice d’une activité commerciale, notamment celle de marchand de biens, qui consiste en l’acquisition habituelle d’immeubles avec une intention spéculative. Cette intention spéculative est appréciée à leur date d’acquisition. 

Dans cette affaire, une SCI qui exerçait à titre habituel une activité civile de location de locaux nus avait cédé deux immeubles, en 2006 puis en 2011. Le gérant majoritaire de la société estimait que cette cession relevait de plein droit de l’IS, en raison de sa nature commerciale, et contestait ainsi la réintégration du produit de cette vente, à proportion dans ses droits dans la SCI, dans ses revenus fonciers. 

La Cour administrative d'appel de Versailles rejette cette analyse : la cession de ces locaux, qui n’avaient pas été acquis en vue de leur revente, ne pouvait suffire à considérer que la SCI développait une activité de marchand de biens, de nature commerciale, alors que son activité habituelle était de nature civile. 

En outre, la cour précise que le seul fait que la SCI ne constituerait pas une société transparente n’est pas davantage de nature à fonder son assujettissement de plein droit à l’IS, dès lors que celle-ci exerce une activité civile.