Pour être opposable aux tiers, la clause résolutoire doit se trouver dans la partie normalisée de l'acte notarié

Du bon emplacement de la clause résolutoire pour être opposable aux tiers

Par acte authentique du 30 décembre 2008, la société civile immobilière Amiguet (la SCI Amiguet) a vendu à la société Alfim vingt-cinq lots de copropriété d'un immeuble à usage de maison de retraite ; l'acte prévoyait un paiement en partie à terme et une clause résolutoire ; par actes authentiques du même jour, la société Alfim a revendu à M. Z et aux sociétés Kikou; la SCI Amiguet a fait délivrer deux commandements de payer le solde du prix à la société Alfim, restés infructueux ; la SCI Amiguet et la société Ma Résidence, locataire commerciale, ont assigné la société Alfim en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ; M. Z, les sociétés Kikouyou invest, Sinfo 2020 et Fagnen invest sont intervenus à l'instance en qualité de sous-acquéreurs ; la Société générale, le Crédit lyonnais, le Crédit mutuel de Mulhouse Sainte Geneviève et le Crédit agricole de l'Anjou et du Maine sont intervenus à l'instance en qualité de prêteurs de deniers privilégiés.

La SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande de résolution de la vente de l'ensemble des vingt-cinq lots, de n'accueillir cette demande que pour les neuf lots non revendus, et de fixer leurs créances respectives à la liquidation judiciaire de la société Alfim à un certain montant, alors, selon elles et en particulier que les actes translatifs de propriété et les stipulations qu'ils contiennent sont opposables aux ayants cause à titre particulier si ces actes ont fait l'objet d'une publication ou si les acquéreurs en ont eu autrement connaissance au moment de leur acquisition.

Elles ont aussi soutenu que la clause résolutoire ne doit faire l'objet d'une publication séparée que si elle procède d'un acte distinct de celui qui constate les droits et obligations des parties à l'acte translatif ; qu'en décidant en l'espèce que la clause résolutoire figurant au premier acte de vente était également inopposable aux sous-acquéreurs en tant qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une publication distincte, les juges du fond ont violé l'article 28, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. 

Mais ayant exactement retenu que la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, être publiée et constaté que la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente dressé le 30 décembre 2008 n'avait pas fait l'objet d'une mention expresse dans la publication de l'acte, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que cette clause n'était pas opposable aux sous-acquéreurs.

Note : 

La vente doit faire l’objet d’une publication au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière. Seule une partie de l’acte authentique sera publiée, il s’agit de la partie normalisée, la première partie, qui comporte impérativement les mentions suivantes :

• La date de la signature et le nom du rédacteur de l’acte.
• Une qualification juridique de l'acte complétée, le cas échéant, pour les opérations complexes, d'un exposé sommaire relatant le contexte juridique des dispositions de l'acte soumis à publicité.
• L’état civil des parties à l'acte.
• La désignation complète des immeubles.
• Les références de publication du titre constituant l'origine de propriété immédiate.
• Les références de publication de l'état descriptif de division et de ses modificatifs éventuels pour les fractions d'immeubles. Dans l'hypothèse où l'acte concerne plusieurs immeubles, dont l'origine de propriété immédiate résulte de titres distincts, chaque référence de publication doit mentionner l'immeuble concerné par cette énonciation.
• Les charges et conditions.
• La propriété, entrée en jouissance.
• Le prix et modalités de paiement.
• Les déclarations nécessaires à la liquidation, à l'assiette ou au contrôle de tous impôts, droits, taxes et de la contribution prévue à l'art. 879 du code général des impôts (CGI).

Toute autre disposition de l'acte, hors cette partie normalisée, n'est pas publiée au fichier immobilier. C'est ce qui s'est passé dans l'affaire rappelée plus haut : la clause résolutoire, condition de l'acte, auraît dû transcrite en partie normalisée.