Décision sur les modalités de la scission d'une copropriété

 

Dans cette affaire, le principe de la scission est acquis depuis le vote de la résolution de l’assemblée générale de copropriété de l’immeuble situé 47 et […] à Toulouse en date du 3 avril 2005 qui a accepté le retrait du lot 28 pour constituer une propriété séparée, individuelle et autonome.

Les dispositions du jugement qui ont invalidé la résolution 21 bis de la même assemblée générale du 26 juin 2013 ne font l’objet d’aucune critique de la part des parties, malgré l’appel général interjeté ; elles doivent donc être confirmées sans examen au fond en application de l’art. 562 du Code de procédure civile.

Seule la validité des résolutions n° 4, n° 4-1, n° 4-2, n° 4-3 et n° 5 de l’assemblée générale de la copropriété du 12 février 2014 restent litigieuses en caused’appel.

Sur la validité des résolutions n° 4 à 5 de l’assemblée générale de la copropriété du 12 février 2014

Ces résolutions portent sur les conditions de la scission.

La résolution n° 4 rappelle la volonté de retrait de M. Y du lot 28, la décision de principe intervenue lors de l’assemblée générale du 13 avril 2005, les diverses conditions mises à la scission précédemment évoquées et satisfaites, l’approbation de la scission lors de l’assemblée générale du 26 juin 2013 sous diverses conditions dont certaines ont été contestées par voie judiciaire au motif que la résolution correspondante ne figurait pas à l’ordre du jour et l’approbation de la scission aux conditions suivantes, objets de votes séparés aux délibérations 4-1, 4-2 et 4-3, toutes votées à la majorité absolue de 501 voix sur 1000 de tous les copropriétaires.

Cette résolution est parfaitement valable dès lors qu’une assemblée générale a le pouvoir de confirmer des décisions antérieurement prises dans des conditions irrégulières.

Par ailleurs, l’assemblée générale est en droit d’assortir son accord sur le retrait de certaines garanties pour l’avenir.

En outre, dans ses attributions souveraines d’organe délibérant une assemblée générale n’est pas liée définitivement et de manière irrévocable par les décisions qu’elle a prises ; elle peut par une nouvelle décision modifier voire annuler les effets d’une résolution antérieure sous réserve qu’elle n’ait pas été exécutée et qu’elle ne lèse pas les droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente.

Les délibérations relatives aux conditions du retrait concernent la situation des deux fonds (4-1), le paiement des frais (4-2), le paiement des charges (4-3).

La délibération 4-1 relative à la situation des fonds conditionne la scission à la définition de la limite telle que figurant par un trait rouge sur le plan établi par la Scp de géomètres Sansac et Civade le 12 août 2005, à l’abandon au syndicat des copropriétaires en pleine propriété et sans indemnité d’une parcelle de terrain d’un m² incluant l’assiette foncière du regard et des deux descentes d’eaux pluviales du bâtiment B afin de permettre d’en assurer l’entretien, à la renonciation des propriétaires de la villa à tout droit de passage sur le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires, au bornage des deux propriétés par les géomètres experts conformément au plan du 12 août 2005, à l’édification d’une clôture par M. Y et M. Z et leurs ayants droits sans portillon, implantée sur la ligne définie par le bornage qui sépare les deux propriétés, au fait que sauf accord écrit du syndicat des copropriétaires M. Y et M. Z et leurs ayants droits ne pourront surélever le bâtiment constituant aujourd’hui une partie privative du lot n° 28 que dans les limites actuellement définies par le règlement de copropriété ci après rappelées : la partie du lot n° 28 en façade sur la rue des Orfèvres qui comporte un premier étage ne pourra pas être surélevée, par contre la partie de ce même lot n° 28 contigüe en prolongement, actuellement en simple rez de chaussée, pourra être surélevé d’un étage pour arriver à la même hauteur que l’autre partie, et ce, sous réserve des autorisations administratives.

A ce stade, cette résolution est identique à la résolution n° 20 votée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2013 et non contestée.

Mais elle est complétée comme suit "A cet égard, il est expressément précisé d’une part, que les conditions de surélévation maximale ainsi rappelées interdiront toute construction (y compris agrandissement du bâtiment existant) sur les dépendances actuellement non bâties de l’assiette foncière de l’ancien lot n° 28 (ces dépendances correspondant à la cour-jardin) ; d’autre part, que ces conditions s’imposeront également dans l’hypothèse d’une reconstruction du bâtiment existant, quelque que soit le cadre juridique dans lequel cette reconstruction pourrait intervenir. Une opération de rénovation urbaine ne pourra ainsi faire obstacle à l’application de la servitude non aedificandi qui sera stipulée à l’acte constatant la scission de la copropriété".

Ainsi dans l’hypothèse d’une reconstruction du bâtiment existant, l’emprise du sol du nouveau bâtiment ne devra pas être supérieure à celle du bâtiment existant, les parties actuellement non bâties de l’assiette foncière de l’ancien lot n° 28 devront le demeurer (l’assiette du nouveau bâtiment ne pourra pas être déplacée) et la hauteur du nouveau bâtiment devra respecter les stipulations du règlement de copropriété telles qu’elles viennent d’être rappelées.

Cet ajout reprend, pour partie, la teneur de la résolution n° 21 bis de l’assemblée générale du 26 juin 2013 qui précisait que la hauteur maximale de construction autorisée par le règlement de copropriété s’imposait également dans l’hypothèse d’une reconstruction du bâtiment existant.

L’assemblée générale pouvait y procéder dès lors qu’une fois la scission entérinée, le syndicat des copropriétaires doit arrêter les conditions matérielles, juridiques et financières de la division, que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division devront être modifiés afin de prendre en compte la nouvelle situation.

En effet, en matière de retrait l’assemblée générale ne doit pas se limiter à donner son assentiment sur le principe du retrait mais est en droit d’assortir son accord de certaines garanties pour l’avenir pour les copropriétaires en place.

L’art. 28 II dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que 'la division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents ; elle emporte dissolution du syndicat' et se réfère ainsi à l’ensemble des dispositions concernant à la fois les conditions matérielles, juridiques et financières de l’opération, les modifications à apporter au règlement de copropriété initial et à la répartition des charges.

A la date du 12 février 2014 la scission n’était toujours pas effective, certaines formalités soumises à un vote de l’assemblée générale n’étant pas encore accomplies et notamment l’approbation du nouveau règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges.

Or, le fractionnement de la copropriété d’origine en nouvelles entités indépendantes nécessite l’établissement de rapports de voisinage pour assurer leur viabilité telles des servitudes réciproques d’accès et de passage, de mitoyenneté, de clôture, non aedificandi en vue de maintenir la cohésion architecturale des constructions.

La délibération 4-1 répond à cette exigence, déjà admise lors de la délibération n° 20 du 26 juin 2013 et ne fait qu’apporter, d’une part, une précision dans l’hypothèse d’une destruction, dans le futur, du bâtiment existant qu’elle entend soumettre aux mêmes restrictions que celles figurant dans le,règlement de copropriété initial, ce qui conduit à limiter la hauteur maximale de la nouvelle construction et, d’autre part, un complément consistant à interdire l’élargissement de l’emprise au sol de tout nouveau bâtiment en vue de maintenir la superficie et l’emplacement de la partie actuellement non bâtie, sans que ce complément porte atteinte au droit de propriété du copropriétaire du lot n° 28 puisque la cour-jardin présentée dans la délibération comme une dépendance actuellement non bâtie de l’assiette foncière du lot n° 28 est définie par le règlement de copropriété comme une partie commune dont seule la jouissance exclusive et privative est rattachée au lot n° 28 pour une partie de sa superficie de160 m² environ et que le droit d’y édifier des bâtiments nouveaux est accessoire aux parties communes en vertu de l’art. 5 du règlement de copropriété.

Aucune atteinte aux droits acquis n’est caractérisée dès lors que la nouvelle résolution n’a pour objet que de préciser et de compléter le texte d’une décision prise antérieurement, en traitant expressément de cas particuliers susceptibles de se présenter à l’avenir pour leur donner un sort explicite, dans l’esprit de la résolution générale et pour prévenir toute difficulté ultérieure.

Cette délibération est également destinée à régulariser la délibération 21 bis irrégulière du 24 juin 2013 qui faisait expressément référence à la délibération n° 20 qu’elle entendait subordonner à une condition complémentaire, à savoir que la hauteur maximale de construction autorisée par les stipulations du règlement de copropriété (qu’elle rappelle) s’impose également dans l’hypothèse d’une reconstruction du bâtiment existant.

Cette résolution n° 4-1 ne peut constituer un abus de majorité, l’assemblée générale n’ayant pas agi pour nuire aux consorts Y-J mais pour préserver l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires en vue à la fois de réparer une irrégularité et de tenir compte d’éléments insuffisamment pris en compte ou spécifiés lors du premier scrutin, de nature à justifier une nouvelle délibération.

La résolution n° 4-2 relatives au paiement des frais prévoit que les frais relatifs à la modification, à l’adaptation et la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, conséquence du retrait du bâtiment C, seront pris en charge par M. B et M. Z. Ces frais comprendront également les honoraires du géomètre expert qui a établi le plan et procèdera au bornage.

Cette délibération n’est pas criticable dès lors qu’elle reprend à l’identique une partie de la délibération n° 20 également relative à la situation des deux fonds qui a été adoptée lors de l’assemblée générale du 26 juin 2013 et non contestée, pour en faire une résolution spécifique avec vote distinct.

La résolution n° 4-3 relatives au paiement des charges exige que le syndic signe les actes notariés uniquement à la condition que M. Y ait préalablement réglé ses charges de copropriété

Elle doit être déclarée valable dès lors qu’elle reprend à l’identique partie de la résolution 21 bis de l’assemblée générale du 26 juin 2013 également relative à la situation des deux fonds pour en faire une résolution spécifique avec vote distinct en vue de la régularisation de cette délibération attaquée pour vice de forme.

Elle n’est que l’application du jugement du 4 avril 2012 et la qualité de copropriétaire du retrayant tant que toutes les phases du retrait n’ont pas été réalisées.

M. Y, copropriétaire contestant  qui succombe sur ses demandes d’annulation de délibération doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts pour abus de majorité.