L'exception d'inexécution dans les rapports entre propriétaire et locataire

Selon l’art. 1728, 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’art. 1719, 1° du même code dispose quant à lui que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

L’art. 1184 du Code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

En application de ce texte, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. C'est l'exception d'inexécution.

En l’espèce, si les droits et obligations au titre du contrat de bail commercial ont pris effet à la date du jugement translatif du 25 avril 2016, le courriel du 25 novembre 2016 émanant du gérant de la bailleresse démontre l’absence de prise de possession des lieux à cette date, Ce défaut de remise des clés est également établi à la date du 29 novembre 2016, date du courrier par lequel le mandataire-liquidateur a autorisé M. Y à prendre possession des locaux à sa convenance. En revanche, le manquement du propriétaire à ses obligations n’est pas établi au-delà de cette date, faute de preuve de la prétendue prise de possession des lieux le 14 décembre 2016 (la seule déclaration de M. B Y dans le préambule du protocole d’accord avec la Banque populaire Val de France ne l’établissant pas).

Il est ainsi démontré que la propriétaire intimée, à qui il avait été enjoint de procéder à la remise des clés dans les 15 jours du jugement, a manqué à son obligation de délivrance jusqu’au 29 novembre 2016, période pendant laquelle le cessionnaire preneur est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il en résulte que le cessionnaire n’est tenu au paiement des loyers qu’à compter du 29 novembre 2016 jusqu’à la date de cession du fonds le 10 mai 2017, emportant résiliation du bail en vertu de la clause apposée en pages 5 et 6.

La cour, infirmant le jugement entrepris, condamnera donc M. B Y à régler les sommes de :

—  58,36 € au titre du loyer des 29 et 30 novembre 2016,

—  3.502 € (soit quatre fois 875,50 €) au titre des loyers des mois de décembre 2016 à mars 2016 ;

—  291,83 € au titre du loyer du 1er au 10 avril 2017,

soit une somme totale de 3.852,20 €.