La présence de termites dans la maison vendue n'est pas un vice caché

 

Il résulte des dispositions de l’art. 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’importante présence de termites dans l’immeuble acquis par les époux X est établie tout à la fois par la société ATSO qui est intervenue le 8 janvier 2011, le constat d’huissier du 11 juillet 2011 et le rapport d’expertise judiciaire.

M. K estime qu’aucune structure résistante n’est plus présente dans la zone examinée et que la solidité de la construction est compromise.

L’importance du phénomène d’infestation de l’immeuble est susceptible de constituer un vice au sens des dispositions de l’article 1641 précité.

Il ne présente cependant pas un caractère caché au moment de la conclusion de l’acte de vente comme le soutiennent les consorts X.

En effet, il apparaît que les vendeurs du bien immobilier ont parfaitement informé leurs acquéreurs de la présence des insectes nuisibles tant lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente que de l’acte authentique subséquent.

Suite à une visite de l’immeuble du 22 novembre 2010, le Cabinet I a établi un rapport en date du 28 novembre 2011 dans lequel il fait très clairement état de la présence de termites.

Il a été donné lecture de ce document aux époux X lors de la signature du compromis du 28 avril 2011.

Les appelants ne peuvent affirmer que l’état rédigé par le Cabinet I ne comporte pas une information suffisante et réelle sur l’étendue de l’infestation. En effet, ce rapport mentionne très clairement l’existence d’indices de présence de termites tant dans des poutres et poteaux en bois de la véranda mais également dans la cuisine. Il en est de même pour le cabanon situé dans le jardin pour lequel la présence d’une infestation de termites souterrains avec altération biologique est indiquée. Les informations qu’il contient apparaissent ainsi totalement en conformité avec la situation réelle du bien à la date de son examen. Il sera simplement observé que l’expert judiciaire, qui est intervenu plus de huit mois après les constatations opérées par ce cabinet, a relevé de manière identique les signes d’infestation.

Il importe peu de remarquer que l’état rédigé par le Cabinet I porte la mention 'ne doit pas être annexé à un acte authentique'. Cette mention n’affecte en rien la qualité des observations relevées dans ce document.

Lors de la signature du compromis de vente, les parties se sont accordées pour insérer une clause selon laquelle les vendeurs procéderont, à leurs frais et préalablement à la signature de l’acte définitif, à un traitement curatif du cabanon et préventif autour de la maison. Les époux X ont également reçu une copie du rapport du Cabinet I.

Les époux Y ont parfaitement respecté leur engagement comme l’atteste la facture établie par la société ATSO.

Si le choix des adjectifs 'préventif’ et 'curatif’ peut être discuté, l’ensemble de ces éléments atteste la parfaite connaissance par les époux X de l’ampleur du phénomène d’infestation de l’immeuble convoité à la date de la signature de la promesse.

Ces derniers reprochent au Cabinet I de s’être montré rassurant et d’avoir ainsi occulté la gravité du phénomène.

Il n’est pas contesté que, lors de la signature du compromis, Me F, en présence de l’ensemble des parties et du notaire des acquéreurs, a pris attache téléphoniquement avec le Cabinet I.

Les appelants produisent une attestation rédigée par leur notaire selon laquelle le responsable de ce cabinet s’est "montré rassurant". Ce document, dont l’irrecevabilité est à tort soulevée par les époux Y, formule cependant une appréciation purement subjective du déroulement de l’entretien téléphonique. Il ne permet pas d’établir que les époux X ont été influencés par les vendeurs ou les notaires J et F. Ils ont ainsi signé la promesse en parfaite connaissance de la présence des termites au sein de l’immeuble.

Estimant ne pas avoir eu connaissance de la réelle ampleur du phénomène d’infestation, les acquéreurs reprochent également au Cabinet I de ne pas avoir correctement effectué sa mission conformément aux dispositions de l’article L271-4 du code de la construction.

Ce texte, dans sa version applicable au présent litige, dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, plusieurs documents dont l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’art. L133- 6 du même code.

L’arrêté du 28 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites prévoit que l’opérateur de diagnostique doit mettre en oeuvre l’ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de ces insectes.

Respectant les préconisations de la norme AFNOR XP P 03-201 qui oblige le diagnostiqueur a procédé à un examen visuel des parties visibles et accessibles, avec identification le cas échéant des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments qui n’ont pas été examinés, le Cabinet I ne peut ainsi se voir reprocher l’absence d’inspection de certaines zones qui nécessitaient la destruction de certains éléments, en l’occurrence le doublage et les cloisons, le lambris bois et la structure même de l’immeuble. D’autres parties de la maison n’ont également pas pu faire l’objet de vérifications en raison de leur inaccessibilité liée à la présence de protections, s’agissant d’un plafond bas cachant la charpente et de divers revêtements occultant le plancher et le solivage.

L’expert judiciaire observe à raison dans son rapport que les réserves ainsi émises sont clairement explicitées dans le document rédigé par le Cabinet I.

La responsabilité de l’auteur de l’état parasitaire auquel on ne demande pas un examen comportant un démontage d’éléments existants ne saurait être recherchée comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt du 15 novembre 2011.

Seule la destruction de certains éléments a pu confirmer l’existence de l’infestation dans des parties non inspectées par le Cabinet I.

Il résulte dès lors de ces éléments que le caractère erroné du document établi le 28 novembre 2010 par le Cabinet I n’est pas démontré.

Les acquéreurs de l’immeuble dénient également toute valeur probante au nouveau rapport dressé par le Cabinet I le 21 juin 2011.

Au regard de la date de signature de l’acte authentique de vente qui est postérieure de plus de six mois au délai de validité du document du 28 novembre 2010, le Cabinet I a en effet rédigé un nouvel état parasitaire le 21 juin 2011.

Selon les appelants, la mention "renouvellement" figurant sur ce second rapport laisse présumer que le deuxième diagnostic a été accompli sans nouvel examen de l’immeuble. Cette affirmation n’est cependant pas démontrée. En outre, l’utilisation du terme 'renouvellement’ apparaît conforme à la réalité dans la mesure ou des indices d’infestation identiques à ceux relevés le 22 novembre 2010 ont été observés. Le rapport d’expertise judiciaire confirme d’ailleurs sans ambiguïté cette situation, son rédacteur indiquant en effet avoir décelé des signes d’infestation similaires à ceux mentionnés par le Cabinet I lors de sa visite intervenue plus de six mois après le 21 juin 2011.

Aucune faute ne peut donc être reprochée au diagnostiqueur comme l’affirme à tort le jugement attaqué.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que la bonne foi des époux Y ne peut être remise en cause. Ils n’ont pas sciemment caché à leurs acquéreurs la réelle situation du bien vendu au regard de l’infestation par les termites de certaines parties de celui-ci. Ils ne se sont donc pas rendus coupables de réticence dolosive envers les appelants et ne peuvent engager leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ou du défaut de conformité du bien vendu.

De même, les notaires intervenus à l’acte ont parfaitement rempli leur devoir de conseil en exigeant les documents prévus aux art. L133-6 et L271-4 du Code de la construction et de l’habitation et en fournissant une information adaptée et suffisante aux appelants du bien immobilier.

En conséquence, le jugement déféré ayant rejeté l’intégralité des prétentions des acquéreurs est confirmé.