Le fait que le logement loué puisse être indécent ne permet pas d'arrêter le paiement des loyers

Monsieur X Y (locataire) fait grief au jugement de l’avoir condamné au paiement des loyers restant dus, en omettant d’imputer le dépôt de garantie au surplus, alors que le logement étant indécent, il pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution ; il expose qu’il a signalé dès le mois de février 2016 au syndic et au bailleur l’existence de moisissures sur les murs et les meubles, que le chauffe-eau est tombé en panne en mars 2016, que devant l’inertie du bailleur, il a obtenu des services municipaux la constatation des désordres selon rapport du 21 octobre 2016 ; il soutient démontrer ainsi la réalité de son préjudice de jouissance et la carence de son bailleur, qui n’a délégué sur place qu’un géomètre dans le but de vendre son appartement ; il souligne que l’entreprise que l’intimé prétend avoir mandatée pour travaux n’a pas la compétence requise.

Monsieur Z A conteste l’insalubrité du logement et plaide qu’en tout état de cause, les moisissures auraient pu être évitées si Monsieur X Y avait aéré correctement son logement, aucun des locataires précédents ne s’étant plaint à cet égard ; il ajoute que son gérant, qui est aussi le syndic avait programmé une visite du logement dès le mois d’avril 2016 pour vérifier l’hygrométrie et la pertinence de la mise en place d’une vmc puis effectuer des travaux mais que Monsieur X Y y avait fait obstacle à plusieurs reprises, engendrant son propre préjudice.

Sur ce, il résulte de l’art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce il résulte de la mise en demeure par avocat faite à Monsieur X Y le 25 août 2016 qu’il a cessé le paiement de ses loyers à compter du mois de mars 2016. Faute de production par l’intimé du compte locatif de sortie au 1er janvier 2017, dépôt de garantie déduit, il y a lieu de fixer la dette locative à la somme de 4.240 € (470x10-460).

Par ailleurs, si le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le logement est indécent ou insalubre ou lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement, il lui faut néanmoins démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Ces manquements supposent en outre que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail et ait sollicité en justice l’autorisation de différer ou suspendre ses paiements.

Les conditions de l’exception d’inexécution revendiquée ne sont pas remplies dès lors que si le rapport de l’agent assermenté des services techniques municipaux en date du 21 octobre 2016, seule pièce produite à cet égard par Monsieur X Y, établit l’existence d’un problème d’humidité ambiante, il ne conclut pas à l’inhabitabilité du logement.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur X Y à payer l’arriéré locatif, sauf à en réduire le quantum à la somme de 4.240 EUR.