L’ordonnance du 25 mars 2020 a permis de prolonger certains délais administratifs en matière d’urbanisme, comme les délais d’instruction des permis de construire ou les délais de préemption. Sur certains types de logements et dans certaines zones définies, la collectivité est en effet prioritaire à un éventuel rachat et peut donc décider de préempter un bien mis en vente (DPU. Le propriétaire vendeur est ainsi tenu de remplir une déclaration d'intention d’aliéner (DIA), qu’il doit envoyer en mairie, afin d’avertir la collectivité de la vente à venir. Cette dernière dispose alors d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption. Ce délai est d’ailleurs également appliqué aux instructions de demande de permis de construire. Dans les deux cas, l’absence de réponse dans le délai imparti équivaut à une acceptation de l'administration. Mais, avec l’état d’urgence et le confinement, difficile pour les services d’instruire les dossiers…
Aussi, l’ordonnance du 25 mars avait suspendu tous les délais d’instruction de permis de construire et autres et de préemption censés échoir durant la période comprise entre le 12 mars et 1 mois après la levée de l’état d’urgence sanitaire (actuellement fixé au 24 mai). Ce “mois tampon” supplémentaire devant permettre aux collectivités d’instruire les dossiers une fois le gros de la crise passé. Mais, dans le même temps, aucune vente ne pouvait être finalisée. Pour réduire l’allongement de ces délais, l’ordonnance du 15 avril 2020 (J.O.du 16) fait donc tomber ce mois tampon. “Les conditions d’instruction des permis de construire ne présenteront plus de difficulté à la fin de l’état d’urgence sanitaire, il n’y a donc pas lieu de conserver ce mois supplémentaire”, a détaillé le cabinet du ministre du Logement, Julien Denormandie. Les délais reprendront donc pour le temps qu’ils leur restait à courir avant le début de la crise, à partir du 24 mai.
Un autre délai était concerné par l’ordonnance précitée du 25 mars : celui des recours des tiers contre les permis de construire. Lorsqu’une autorisation de construire est délivrée par la commune, toute personne peut la contester dans un délai de 2 mois. L’ordonnance du 25 mars avait, là encore, suspendu ces délais. Mais, blocage supplémentaire par rapport aux instructions de permis et les préemption : au lieu de reprendre pour le temps qui leur restait à courir, une fois l’état d’urgence levé et le mois tampon passé, les délais de recours déjà débutés recommençaient à zéro. En d’autres termes, il commençaient à courir pour leur intégralité - à savoir 2 mois - à compter du 24 juin seulement. Par exemple, un permis de construire délivré au 20 janvier ne se voyait ainsi effectivement purgé de tout recours… qu’au 24 août ! “C’est un véritable frein, qui engendrait un blocage automatique des promesses de vente pour 3 mois”, reconnaît aujourd’hui le cabinet de Julien Denormandie.
L’ordonnance du 15 avril met donc un terme à cette période tampon d’un mois suivant la levée de l’état d’urgence et reprend les délais pour le seul temps qui leur restait effectivement à courir avant le 12 mars. Un délai minimum de 7 jours après la levée du confinement sera toutefois appliqué.
Enfin, comme nous l'avons déjà écrit, les délais de rétractation suivant la signature d’un avant-contrat et le délai de réflexion avant la vente “n’ont jamais été suspendus”, rappelle le ministère. Ils continuent donc de courir normalement, pour les 10 jours légalement prévus. Mais, si rien n’est encore prévu de ce côté, le ministère se dit très attentif au sujet des conditions suspensives d’obtention de prêt... Ce type de clause, inscrite au compromis de vente ou à la promesse de vente, protège l’acheteur en conditionnant son achat à l’obtention d’un crédit. Seulement, depuis le début de la crise, il est beaucoup plus difficile d’obtenir un prêt, les délais de traitement s’étant considérablement allongés… Et, les suspensions de délais ne s’appliquant pas aux clauses suspensives des avants-contrats, certaines ventes auraient tout bonnement pu être annulées.