La constitution d'une servitude de cour commune ne permet pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du PLU

Un sénateur a posé cette question :

La constitution d'une servitude de cour commune visée à l'article L. 471-1 du Code de l'urbanisme permet-elle de s'affranchir des règles de distance imposées par le plan local d'urbanisme (PLU) ?

Réponse du Ministre :

De manière générale, une servitude est une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant. Dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L. 471-1 et suivants et R. 471-1 et suivants du Code de l'urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds. Instituée par voie conventionnelle ou, à défaut d'accord entre les propriétaires des fonds voisins, par voie judiciaire, elle permet de prendre en compte, pour apprécier le respect des distances imposées notamment par le règlement du plan local d'urbanisme, non seulement le terrain du propriétaire qui souhaite construire, tel que délimité par la limite séparative, mais également une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la servitude est établie. La constitution d'une servitude de cour commune ne permet donc pas de s'affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d'urbanisme, mais de modifier l'assiette d'appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude. Une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (T. confl., 28 avr. 1980, n° 02160, SCI Résidence des Perriers). Sa constitution peut être aussi bien liée à l'octroi d'un permis de construire initial que d'un permis de construire modificatif (Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 93-15.169). En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d'une servitude de cour commune s'apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d'une modification ultérieure des règles d'urbanisme (Cass. 3e civ., 23 janv. 2013, n° 11-27.086). L'institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d'urbanisme édictées dans l'intérêt général, tout en satisfaisant l'intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.