Vices cachés ou vices apparents. Garantie ou pas.

La SAS LCBA entreprises, venant aux droits de la société LMC, acquéreur du château, souligne que la clause d'exonération des vices cachés ne portait que sur les vices cachés pouvant rendre l'immeuble impropre à sa destination apparus postérieurement au 31 décembre 2013. Mais elle n'établit pas qu'entre la date de la vente le 31 janvier 2012, qui contrairement à ce qu'elle soutient était aussi celle de sa prise de possession des lieux, la convention d'occupation précaire limitée dans le temps et dans l'espace n'interdisant pas celle-ci, et cette dernière date, se sont manifestés des vices non apparents au moment de la vente. Le fait que la société LMC, contrairement au conseil qui lui avait été donné, ait attendu le 30 septembre 2013, soit le jour où son obligation de paiement du prix devenait exigible, pour faire effectuer par la société CETI quelques sondages destructifs qui n'ont fait que confirmer l'infestation mise en évidence par le rapport de la SARL B. Diagnostics ne lui permet pas de faire courir de la date de ce rapport, la révélation du vice. L'expert a par ailleurs démontré que l'affirmation selon laquelle la prise de conscience de la fragilité de certaines menuiseries datait du début de l'année 2013 était tout aussi peu convaincante, les travaux afférents aux dites menuiseries ayant été commandés dès l'année précédente.

En toute hypothèse, le rapport d'expertise de la SARL B. Diagnostics communiqué à l'acquéreur dès avant la conclusion du premier compromis sous seing privé était explicite de la nature, de l'étendue et de la gravité de l'infestation par les champignons lignivores en relation avec les multiples sources d'humidité également signalées de sorte que même s'il existait quelques atteintes non consignées par ce rapport, ces omissions ponctuelles étaient sans incidence sur la portée des informations données à l'acquéreur quant à l'existence du vice lui-même dans son ampleur et ses conséquences au moment de la vente.

Certes il résulte du rapport d'expertise judiciaire qu'étaient déjà présentes en 2011, bien que non signalées par le diagnostiqueur et non visibles, les dégradations suivantes :

- grosse vrillette et mérule dans le volume 5 (chambre 7),

- mérule dans le volume 8 (WC 1),

- mérule et petite et grosse vrillette dans le volume 14 (dégagement),

- mérule, petite et grosse vrillette dans le volume 21 (chambre 3) ,

- mérule, petite et grosse vrillette et pourriture molle dans le volume 53 (distribution 6),

- mérule, petite vrillette et pourriture molle dans le volume 46 (cave 7),

- mérule, petite vrillette et pourriture cubique dans l'annexe chaufferie.

Ces atteintes qui affectent, à l'exception de deux chambres, des locaux annexes sont minoritaires par rapport aux nombreuses dégradations par les champignons lignivores relevés dans le rapport de la SARL B. Diagnostics souvent à proximité immédiate des dits volumes. Elle ne sont pas de nature à modifier la perception de l'étendue de l'infestation mise, par ce rapport, en évidence dans 41 volumes différents dont 8 chambres, un salon, un escalier, les greniers et cuisines.

Rien n'établit non plus que le vendeur qui avait mis immédiatement le diagnostic à la disposition de l'acquéreur ait eu une connaissance plus approfondie des désordres que celle révélée par le rapport. A cet égard, la société LMC reprochait à l'expert de ne pas avoir tenu compte de la pose d'un revêtement en jonc de mer sur le plancher du volume 51 (salon 5). Mais le diagnostiqueur précise n'avoir pu inspecter ce plancher en raison du dit revêtement et relève la présence, dans le même salon, sur les huisseries, les portes en bois et les plinthes, de dégradations du bois par les champignons lignivores, caractérisées par des renflements. Rien ne permet dès lors de soutenir qu'en apposant le revêtement en cause, dont rien n'empêchait à l'acquéreur d'exiger l'enlèvement, la SCI Emma ait eu la volonté de masquer des dégradations du bois qu'elle laissait concomitamment parfaitement visibles sur les huisseries, portes et plinthes de la même pièce. La même observation vaut pour le volume 76 (chambre 8) située au deuxième étage dans les combles. Si des travaux de réparation de couverture, de remplacement des plinthes côté Nord et de doublage du plancher y ont été effectués par le vendeur dans cette pièce, le rapport de la SARL B. Diagnostics y relevait sur le parquet, les huisseries et les portes, des dégradations par les champignons lignivores qui démontrent que les dits travaux n'étaient pas destinés à camoufler une infestation toujours visible et signalée au moment de la vente.

Il s'ensuit que le vice était dans son ampleur, ses causes (nombreuses sources d'humidité) et ses conséquences apparent au moment de la vente de sorte que l'action en résolution ou réduction de prix engagée à l'encontre de la SCI Emma, sur le fondement d'un vice caché sera rejetée.