Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il ressort du décompte produit que sont justifiés les frais suivants :

—  398,52 EUR sommation de payer (27 janvier 2016)

—  172,60 EUR commandement de payer (2 mars 2016)

soit un total de 571,12 EUR.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et les époux X seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Concernant la demande de dommages et intérêts du syndicat

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif, d’autant plus que la carence de M. et Mme X à payer leurs charges est récurrente. Même si des versements plus réguliers sont intervenus en 2018 et 2019, la dette reste très élevée (plus de 8 000 euros) surtout pour une petite copropriété dont le budget annuel est de 50 000 euros.

Le préjudice est certain pour le syndicat, qui doit s’acquitter de frais auprès du syndic sans pouvoir les imputer directement aux copropriétaires défaillants.

Il est donc justifié d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 100 EUR à titre de dommages et intérêts et d’allouer au syndicat une somme de 1 600 EUR à ce titre.